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分析与评论 （2010 年 第28 期） 本期撰稿：章斌 发布日期：2010 年11 月29 日 中国房地产市场机会与风险 从房地产周期角度观察住宅市场 近百年美国住宅价格波动周期的平均长度大概是 17-18 年(按波峰区间划分) 。中国上一 轮房价周期的顶峰出现在 1993-1994 年，参考美国的历史规律，当前中国房地产市场可能处 于又一轮波动周期的顶峰附近。 从 1998 年房改算起，中国整体住宅价格上升期已延续 12 年，而美国历史上房价上升期 一般只有7-8 年。中国楼市的周期性波动不一定简单重演美国的历史，在一些特殊因素的影 响下，中国楼市的上升期持续时间可能会有所延长。一是特殊的文化因素导致人们偏好于臵 业，自古以来人们普遍具有“安居方能乐业”的观念。二是特殊的住房购买力，自改革开放 以来积聚的购买力在 1998 年房改后集中释放，二代人甚至三代人合力买房成为常态。三是 特殊的体制性因素，中国房地产市场的荣衰与政府利益密切相关。 我们认为，在房地产呈现周期性波动特征的背后，人口的结构的变化是重要的驱动力。 按我们的测算，2011-2012 年是中国适婚女性(20-30 岁)数量由上升周期转入下降周期的拐点。 “结婚购房”是所谓刚性需求的典型代表，未来适婚女性数量的持续下降将导致刚性需求对 楼市买盘的推动力越来越小，也将对住宅开发投资的增速构成长久的制约。这种需求层面的 重大变化也是我们认为当前楼市已处于拐点附近的根据之一。 1 / 5 图1 中国适婚女性(20-30 岁)人口数量变化 14 25-30岁女性人数 千万 2011年 12 20-24岁女性人数 10 8 6 4 2 0 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 0 2 4 6 8 0 2 4 6 8 0 2 4 6 8 0 2 4 6 8 0 2 4 6 8 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 数据来源：国家统计局，人保资产研究部 从房价泡沫角度观察住宅市场 房价收入比是衡量房价泡沫度的常用指标，其合理性在于认为房价高低取决于人们收入 的高低，该指标的局限性是难以真实反映不同国家或地区文化、社保体系完善程度、人口密 度、期望居住面积的差异。在现实中，要真实、可靠地统计某个地区的“平均房价”以及“家 庭收入”也很困难，同时以不同面积为口径的测算结果也存在较大差异。 按每套住宅面积 100 平米测算，目前北京、上海、杭州房价收入比在25 倍以上，天津、 深圳在20 倍左右，但海口、武汉、合肥等二、三线城市仍在 10 倍附近或低于 10 倍。按每 套住宅面积70 平米测算，北京、上海、杭州房价收入比仍在20 倍附近，但包括广州、成都、 重庆、武汉在内的很多城市均在10 倍以下。 图2 中国部分城市房价收入比(按每套70 和100 平米测算) 30 每套面积70平米口径 每套面积100平米口径 25 20