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物业管理前期介入及案例分析讲解.ppt

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新思想 新技术 新服务 新价值 WWW.ZPMG.COM 新思想 新技术 新服务 新价值 新思想 新技术 新服务 新价值 之平管理 营口乾丰顾问组:杨欢(hank) 物业管理前期介入及案例分析 目录1 物业前期介入概念 目录2 物业前期介入的目的 目录3 物业前期介入的作用 目录4 思考与小结 目录1 物业前期介入的概念 图片实例说明什么? 思考1:大家思考一下,以下1组图片说明什么? 物业管理前期介入的概念 前期介入的概念: 指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前, 物业管理企业接受发展商的委托, 提前介入项目的开发与建设,参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等房地产开发各个环节的一系列物业管理服务活动的总和。 物业管理前期介入充当了什么角色? 物业管理前期介入是: 房地产商的“第二监理” 业主的“影子和替身” 物业公司的“先遣队+侦察兵” 目录2 物业前期介入的目的 我们先看看,以下统计说明什么? 以上统计图表说明什么问题: 业主的一些投诉和诉求得不到有效解决; 房屋存在工程质量问题; 产品存在设计缺陷; 设施、设备存在运行故障; …… 思考2:某物业管辖项目入伙阶段投诉统计图表说明什么问题? 实施物业前期介入的目的? 物业前期介入的目的? 1.优化和提高产品开发品质(开发商角度); 2.利于日后物业管理和运营(物业管理角度); 3.便于真实、科学、有效把握顾客需求(客户角度)。 思考3:从开发商、物业管理企业、客户三方面,试着举例说明前期介入的实际好处有哪些? 物业前期介入的各个阶段 物业前期介入的各个阶段: 房地产项目的立项阶段(可行性研究阶段) 规划设计阶段 施工建设阶段 竣工验收与承接查验阶段 销售与入伙阶段 注意:前期介入的时机越早越好,所消耗的成本越少。 思考4:乾丰祥水湾目前处于前期介入的那个阶段? 从前期介入角度看开发、物管、客户三者关系 开发 物业 业主 潜在顾客 立项 设计 施工 销售 物业管理前期介入系统图 物业前期介入与“1:10:100”成本法则 注意:前期介入的时机越早越好,所消耗的成本越少。 “1:10:100”成本法则 关于产品质量与成本的关系问题,企业界有一个著名的“1:10:100”成本法则。 意思是说,假如企业在产品生产前,发现一项欠缺并加以弥补,只需1元钱;如果该产品缺陷在建设阶段被发现,需花10元钱的代价来弥补;如果此缺陷直到生产完毕(建设完毕)在使用阶段才被发现,则需花上100倍甚至上千倍的代价来弥补。 思考5:以“1:10:100”成本法则举例说明前期介入如何实现节约? “1:10:100”成本法则——真实案例 因设计、选材不当,该项目后期用于购买和更换沟盖板的成本达到近20万元 铸铁、水泥盖板更换为高强度树脂盖板 “1:10:100”成本法则——真实案例2 目录3 前期介入的重要作用 前期介入的重要作用之一 作用1:有利于优化设计,完善设计细节(设计阶段的介入) 例如,在南方高温时间较长,空调用电量特别是一些商业楼宇,就必须考虑用电负荷的问题,而在北方,取暖问题则是考虑重点。 这些物业管理中的实际问题,一般设计人员很难完全预料、估计,而有经验的物业管理公司却十分清楚。 因此,物业管理公司在项目设计阶段,从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,避免一些在后期工作中难以解决的问题。 前期介入的重要作用(1) 作用1:有利于优化设计,完善设计细节(从设备选型方面) 图片说明:该太阳能电池路灯,灯杆及灯座所选材质为铸铁材质(一体成型)。 对于营口所处地理位置(临海)的大风气候,上述选型则未能考虑抗风等级。 前期介入的重要作用之二 作用2:有利于提高房屋建造质量(施工阶段的介入) 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有一手资料,对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解。 通过参与物业施工建设阶段的“监理”,强化施工过程中的质量管理和监控,尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中,从而提高房屋的建造质量。 体现“第二监理”的作用。 前期介入的重要作用(2) 图片说明:在天花尚未施工前发现漏水后,施工单位一直未处理。目前石膏吊顶已被水浸泡。 前期介入的重要作用之三 作用3:有利于加强对所管物业全面了解(从日后管理角度出发) 物业公司正式接管后,要想做好日后物业及其附属设施、设备的维修养护工作,必须对土建结构、隐蔽工程、管线走向、设施设备安装调试情况了如指掌。 对于图纸与实际情况之间的改动(或增、减部分)作出认真记录,例如:管线节点的设置一般和设计图纸所标位置均有一定差距,通过实地标注和记录,为日后问题

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