物业管理前期介入及案例分析讲解.ppt

新思想 新技术 新服务 新价值 WWW.ZPMG.COM 新思想 新技术 新服务 新价值 新思想 新技术 新服务 新价值 之平管理 营口乾丰顾问组：杨欢（hank） 物业管理前期介入及案例分析 目录1 物业前期介入概念 目录2 物业前期介入的目的 目录3 物业前期介入的作用 目录4 思考与小结 目录1 物业前期介入的概念 图片实例说明什么？ 思考1：大家思考一下，以下1组图片说明什么？ 物业管理前期介入的概念 前期介入的概念： 指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前， 物业管理企业接受发展商的委托， 提前介入项目的开发与建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等房地产开发各个环节的一系列物业管理服务活动的总和。 物业管理前期介入充当了什么角色？ 物业管理前期介入是： 房地产商的“第二监理” 业主的“影子和替身” 物业公司的“先遣队+侦察兵” 目录2 物业前期介入的目的 我们先看看，以下统计说明什么？ 以上统计图表说明什么问题： 业主的一些投诉和诉求得不到有效解决； 房屋存在工程质量问题； 产品存在设计缺陷； 设施、设备存在运行故障； …… 思考2：某物业管辖项目入伙阶段投诉统计图表说明什么问题？ 实施物业前期介入的目的？ 物业前期介入的目的？ 1.优化和提高产品开发品质（开发商角度）； 2.利于日后物业管理和运营（物业管理角度）； 3.便于真实、科学、有效把握顾客需求（客户角度）。 思考3：从开发商、物业管理企业、客户三方面，试着举例说明前期介入的实际好处有哪些？ 物业前期介入的各个阶段 物业前期介入的各个阶段： 房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段） 规划设计阶段 施工建设阶段 竣工验收与承接查验阶段 销售与入伙阶段 注意：前期介入的时机越早越好，所消耗的成本越少。 思考4：乾丰祥水湾目前处于前期介入的那个阶段？ 从前期介入角度看开发、物管、客户三者关系 开发 物业 业主 潜在顾客 立项 设计 施工 销售 物业管理前期介入系统图 物业前期介入与“1:10:100”成本法则 注意：前期介入的时机越早越好，所消耗的成本越少。 “1:10:100”成本法则 关于产品质量与成本的关系问题，企业界有一个著名的“1：10：100”成本法则。 意思是说，假如企业在产品生产前，发现一项欠缺并加以弥补，只需1元钱；如果该产品缺陷在建设阶段被发现，需花10元钱的代价来弥补；如果此缺陷直到生产完毕（建设完毕）在使用阶段才被发现，则需花上100倍甚至上千倍的代价来弥补。 思考5：以“1:10:100”成本法则举例说明前期介入如何实现节约？ “1:10:100”成本法则——真实案例 因设计、选材不当，该项目后期用于购买和更换沟盖板的成本达到近20万元 铸铁、水泥盖板更换为高强度树脂盖板 “1:10:100”成本法则——真实案例2 目录3 前期介入的重要作用 前期介入的重要作用之一 作用1：有利于优化设计，完善设计细节（设计阶段的介入） 例如，在南方高温时间较长，空调用电量特别是一些商业楼宇，就必须考虑用电负荷的问题，而在北方，取暖问题则是考虑重点。 这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。 因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。 前期介入的重要作用（1） 作用1：有利于优化设计，完善设计细节（从设备选型方面） 图片说明：该太阳能电池路灯，灯杆及灯座所选材质为铸铁材质（一体成型）。 对于营口所处地理位置（临海）的大风气候，上述选型则未能考虑抗风等级。 前期介入的重要作用之二 作用2：有利于提高房屋建造质量（施工阶段的介入） 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解。 通过参与物业施工建设阶段的“监理”，强化施工过程中的质量管理和监控，尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。 体现“第二监理”的作用。 前期介入的重要作用（2） 图片说明：在天花尚未施工前发现漏水后，施工单位一直未处理。目前石膏吊顶已被水浸泡。 前期介入的重要作用之三 作用3：有利于加强对所管物业全面了解（从日后管理角度出发） 物业公司正式接管后，要想做好日后物业及其附属设施、设备的维修养护工作，必须对土建结构、隐蔽工程、管线走向、设施设备安装调试情况了如指掌。 对于图纸与实际情况之间的改动（或增、减部分）作出认真记录，例如：管线节点的设置一般和设计图纸所标位置均有一定差距，通过实地标注和记录，为日后问题