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物业管理学讲义第一章 物业与物业管理 第一节：物业一、概念：物业是指已经建成，并可投入使用的各类居住非居住的建筑物，以及其配套的设备、市政设施及物业所在的土地、相关的场地、庭院等. 二、物业的性质?? （一）自然属性：? 1.二元性（土地、建筑物）?????????????????????????????????? 2.有限性（土地）?????????????????????????????????? 3.配套性（各类设施）?????????????????????????????????? 4.多样性和差异性（建筑形式）?????????????????????????????????? 5.固定性（土地、建筑物）?????????????????????????????????? 6.永久性和长期性（土地、建筑物）????????????????? ????????????????? （二）社会属性： 1.经济属性?? 商品属性　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　短缺性　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　保值、增值性　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宏观可调控性2.法律属性：产权属性 1.广义的房地产包含物业，有时二者可通用三、物业与房地产、不动产的区分?? （一）联系?? 2.物业中包含的土地与房产属不动产???????????????????????????? 物业属于单元性房地产概念???????????? 1.称谓领域不同? 不动产属民法概念（二）区别?????????????????? 房地产属经济法、行政法、商事实务中的概念2.适用范围不同? 房地产适用宏观领域?物业适用微观领域3.概念外延不同 ：房地产包含物业，二者是整体与部分的关系，又有宏观与微观之别 ? 第二节：物业管理一、物业管理的概念?? （一）概念：物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值.　　　　　　　　　　　（二）物业管理的内涵(特征)??? 1.管理对象是物业?????????????????????????????????????????????????? 2.服务对象是业主或使用人?????????????????????????????????????????????????? 3.管理活动具有经营性?????????????????????????????????????????????????? 4.有助于物业功能完善，增值、保值?????????????????????????????????????????????????? 5.提供的服务包含物质和精神两方面?????????????????????????????????????????????????? 6.实行全方位、多功能的管理?????????????????????????????????????????????????? 7.管理活动统一、协调性?????????????????????????????????????????????????? 8.具有中介性、契约性二、物业管理的起源与原因 （一）起源原因?? 1.社会经济发展到一定水平的必然产物　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国1.物业管理是社会化管理模式（二）物业管理为何具有强大的生命力?? 2.物业管理是专业化管理3.物业管理是经营型管理4.物业管理是建管结合的纽带 第三节：香港的物业管理一、香港物业管理概述? （一）香港重视物业管理、其专业化物业管理源自英国（二）香港当局负责物业管理的机构是房屋署（三）香港物来管理协会成立于1989年二、香港物业管理机构? （一）房屋委员会（二）房屋署（三）房屋协会（四）公共屋村管理机构（五）多层建筑物立案法团三、香港物业管理主要特点? （一）政府重视（二）管理法制化（三）业主自治 第四节：中国大陆的物业管理一、物业管理在大陆的产生与发展：中国物业管理的探索是从住宅开始的（一）从思想观念来看，人们开始接受物业管理模式二、中国物业管理特色?? （二）从管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模式并存（三）从管理内容和服务来看，正处于起步阶段，且发展不平衡（四）物业管理形式多样化和管理标准多层化（五）还没有形成完整系统的法制化管理体系（六）物业管理市场已经形