中国房地产市场的发展现状问题及对策解读.pptVIP

二.房地产市场存在的问题 --从土地、房产两种市场上来分析 二、房地产市场存在的问题 1.土地市场存在的问题 2.房地产市场存在的问题 1、限购政策在部分地方出现“明紧暗松”现象 面对宏观经济的波动，国务院坚持房地产调控政策不放松，特别是限购政策不放松。但一些地方却出现了“明紧暗松”的现象。贵阳市近期提出了“购房入户”的政策，被舆论指为救市之举。限购政策之所以在过去一年多对楼市的调控效果明显，关键原因就是将购房与户籍挂钩。如果各地普遍实行“购房入户”，那么限购的效果就会受到冲击和稀释。 2、土地购置和投资增幅回落恐埋下房价上涨隐患 前7个月土地购置面积同比回落24.30%，前8个月同比回落16.20%。9月份统计数据还未公布，根据各方反应情况看，近期土地成交有活跃之势。但这种活跃并非是整体的，而是局部区域，部分实力房企推动。显然整体土地市场的调整与部分区域和企业的活跃同时存在。由于前期土地成交量较少，加之投资和新开工表现为增幅回落，按照市场供求理论，及房地产的开发周期，明年房地产价格有上涨的预期。这种预期目前已经形成，建议有关部门密切关注态势，提早应对。 3、房地产市场供求双方进入深度博弈阶段 “不温不火”是9月份楼市的特点，总体来看，供求双方存在博弈，但需求方体现为被动博弈，供应方表现为主动博弈。由于限购政策存在，投资投机性需求被大幅压缩，目前市场主要需求由首套自住购房及首套改善需求构成，且需求的释放是细水长流型，而非阵发形式。供应方面，在经过前期市场积累，开发企业资金紧张局面开始缓解，“以价换量”并不那么迫切，开发企业有了进一步博弈的资本。供求双方的博弈是造成当前“金九”失色，“银十”难望的主要原因。 . * 中国房地产市场的发展现状、问题及对策 * 一、我国房地产市场的历史 二、我国房地产市场的现状及存在的问题 三、解决问题的对策 纲要 * 一、我国房地产市场的历史 我国房地产市场的形成 1998年我国住房货币化改革以来新近形成，与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。 * 一、我国房地产市场的历史 中国房地产市场发展的四个阶段 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月 第四阶段 2008年9月-限购令出台 * 一、我国房地产市场的历史 第一阶段 1998年-2003年 从计划经济向市场经济过渡，解决居民 的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。 * 一、我国房地产市场的历史 第二阶段 2003年-2007年 2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。 政府出台18号文件，将房地产作为支柱产业，弥补因SARS造成的经济损失。 中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产业前所未有的增长，呈现过热局面。 * 一、我国房地产市场的历史 2004年后出台“国六条”、“国八条”，控制固定资产投资过热。没能抑制局面。 一线城市房价快速增长；二线城市逐渐跟上 * 一、我国房地产市场的历史 第三阶段 2007年-2008年9月 2007年上半年深圳、广州、上海等城市的房地产市场 房价快速提高，泡沫累积，货币政策从紧，房价开始回落， 住房消费为主导 住房投资为主导 * 一、我国房地产市场的历史 第四阶段 2008年9月-2011年前后全国大多数城市落实限购令 雷曼兄弟银行倒闭 政府救市，货币政策宽松 经济形势好转，房价暴涨趋势明显 限购令 * 二、房地产市场存在的问题 现状： 严格的房地产市场调控政策及不断紧缩的货币政策，有效地抑制 了投资性需求，促使土地市场降温，城市地价增速放缓 2001 年以来监测城市商住综合地价与商品房价格及增长率 来源： 2012年3月2日　中国国土资源报 * 二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 1.流拍流标现象频繁，底价成交成市场主流。 2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.6