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金地景园 商业部分营销策划报告 21世纪不动产深圳区域分部 深圳北新房地产经纪有限公司 2006年8月10日 目 录 第一部分 项目商业功能定位 5 一、商业功能策划 5 二、商业策划依据 7 三、销售方式 13 第二部分 价格定位 17 第三部分 客户定位 19 第四部分 商业形象定位 20 第五部分 入市时间计划安排 26 一、商业开发顺序 26 二、时间安排 26 第六部分 总体营销思路 29 第七部分 销售策略 35 第八部分 项目总结 39  第一部分 项目商业功能定位 商场定位原则：根据项目自身特点，发挥项目优势、规避项目劣势，由市场导向而填补商圈市场空白点，引导市场而激发潜在需求，改变商业格局。 一、商业功能策划 本项目商业面积为3.5万余平方米：其功能规划的主要目的一是增加项目价值，二是商业部分可以成为项目内小环境的配套部分；三是集聚人气。 根据我司招商实力及多年商业操作经验，我司建议本项目商业部分按照以下两种模式运作。 模 式 面 积 主力店模式 18000平方米 步行商业街 15000—18000平方米 1、主力店模式 沿友谊路住宅主体下设置3层底商，设计成集中式商业，目标为主力店招商。 2、步行街模式 韶州路与韶高路交汇角应考虑凹入形成一个大型外街广场，广场内街则做为时尚步行商业街。 韶高路沿线则设计1~2层骑楼街铺，与南北两端商业相连。 二、商业策划依据 本项目商业面积较大，如果将全部或部分改为住宅，销售速度可能会较快，但我司看重的不仅仅是销售速度，更重要的是利润，将开发商项目价值最大化。 本项目共策划了两种商业模式，目的是在功能和形式上同业差异、异种业态互补，不形成单一模式的竞争，给商业销售带来更多机会 1、主力店商业模式 1）片区商业特点 项目为典型的前期性商业，前期性商业地特点为： 目前人流不足，但将来有提升的空间。 有一定人口，但是有异地购物的习惯。 核心商家的进驻是提升人气的最佳方案。 本片区是新兴片区，正处于建设当中，传统的超市、百货行业需要旺盛的人气，本项目商业暂不具备经营条件。 片区居民消费以居家为主，因此主力店的业态建议以建材、家居为主要方向，建材家居行业随着片区逐步的施工建设和住户的入住，将有一个较长的兴旺时期，积累的人气，更重要的是同时提升项目住宅、商业的价值。故主力店招商是商业销售的关键。 2）我司资源优势 中国建材集团是1984年经国务院设立的国家级建材行业控股型管理模式企业，是直属国务院国有资产监督管理委员会管理的大型企业集团之一。 中国建材集团现有资产200亿元，员工30000名，全资、控股、参股企业200余家，其中下属子集团控股4家上市公司，参股11家上市公司。 八大业务平台之一的建材物流业务平台，主要从事大型建材的连锁业务，在北京、深圳、上海建有大型建材中央配送中心，在深圳、北京建设大型建材连锁超市。在澳大利亚、巴布亚新几内亚、美国、香港等七个国家和地区设有中国建材分拨中心和建材连锁超市，其中南大平洋地区的建材分拨网已经初步形成，成为当地有实力的分销商之一，在香港通过设立分拨中心，已使集团核心产品在该地区的市场占有率名列前茅。 作为中国建材集团的核心企业，我司依托北新建材（深圳上市公司，证券代码：000786）和中国玻纤（上海上市公司，证券代码：600176）两家上市公司的雄厚背景，大力拓展商业连锁、综合分销和商业地产三大业务单元。 我司现已成功开发了北新物流（深圳）中央配送中心；与世界500强英国Kingfisher集团合作，在北京和深圳成功开设了7家百安居仓储式建材连锁超市，充分展现了我司综合建设项目开发和商业地产开发的实力。同时，我司引入世界最知名房地产经纪品牌——21世纪（Century 21）home depot）在中国的唯一合作伙伴。 ? 根据长沙市城市规划和地块发展潜力，我司有信心、有能力引进百安居等国际知名品牌商家作为主力店进驻，故集中式商业是定向开发，日后出租是没有风险的。 2、步行街模式 临街以及街角是本项目的最大优势，特别是街角的商业价值的提升。我司建议：将东南角铺位由常规的直角相接变为弧形后退。 这样可以在转角处形成一个小的广场，挖掘广场的商业价值，该方案有以下好处： 临街商铺和韶高路商铺自然衔接，广场成为两者之间的中心区域； 形成一个小型广场，聚集人气，从而提升广场商铺的价值，成功树立本项目的铺王形象； 铺王的价格为其他商铺的价格奠定心理基础，树立标杆效应，增加整个楼盘的商业价值； 受地段因素影响，临街商业价值被过度利用，骑楼商业价值没有被充分利用。为最大程度发挥商业价值，我司建议：将金地景园住宅人流车口处开在项目的东侧，同时也留有人流入口，形成社区商铺。 本解决方案有如下好处： 增加了