设备设施培训资料(物业设备)详解.docVIP

一、物业设备管理物业设备管理意义：　　 满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的生活环境做有利保障。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。　 物业设备所涵概内容：给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。具体划分为四大部分：１、给排水２消防工程、３供、供燃气、通风、空调、４建筑电气化　物业设备管理的　 物业设备运行管理1、技术运行管理2、经济运行管理指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。　　 设备经济运行管理内容：初期投资费用管理运行成本管理。运行成本管理 （2）各个操作项目都要制定出安全、合理的规程，做到规范、有序地操作； （3）管理、操作、维修人员都是相关方面的专业人士或经过严格的专业学习和培训并通过相应考核持证上岗的技术人员； （4）专业技术管理人员、班组长和工人分工明确，职责清楚。 （二）物业设备维修管理　　属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修 a、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限； b、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年； c、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； d、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 保修期过后，如果公共设施设备出现故障，属于小修范围的，及时组织修复。 物业设备的维修要与物业设备备品配件管理物业设备更新改造管理在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。 1、开／关周期的次数 2、运行时间。 3、平均负载 4、最初安装或最后一次大修后起算时间 5、空气泄漏和净化的程度。 6、设备日常维护保养的水平. （四）设备固定资产管理　固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。　　 固定资产必须同时具备的两个条件：使用年限在一年以上。　凡具备设备固定资产条件的机器设备，应纳入固定资产管理 （五）物业设备资料管理基础资料管理建立设备的技术资料档案及图纸档案《设施设备台账》。 “设备清单”，分类存档。其分类方法是：将设备设施按专业分为五大类和若干个小类，即：电气设备，给排水设备，空调供暖设备，消防设备及安防设备，其运行编号用其第一个拼音字母的大写表示，具体如下： DQ——电气设备 JP——给排水设备 KN ——空调供暖设备 XJ——消防监控设备 AF----安防设备 三、物业设备设备保养维护的要求主要有四项：  清洁 设备内外整洁，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围的切屑、杂物、脏物要清扫干净； (2) 整齐 工具、附件、工件(产品) 要放置整齐，管道、线路要有条理； (3) 润滑良好 按时加油或换油，不断油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路畅通，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁； (4) 安全 遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备的安全防护装置齐全可靠，及时消除不安全因素。  （二）设备四定工作的使用维护要求 (1) 定使用人员。按定人定机制度，设备操作工人应选择本工种中责任心强、技术水平高和实践经验丰富者，并尽可能保持较长时间的相对稳定； (2) 定检修人员。设备较多的企业，根据本企业条件，可组织设备专业维修，专门负责对设备的检查、精度调整、维护、修理；(3) 定操作规程。设备应分机型逐台编制操作规程，加以显示并严格执行； (4) 定备品配件。根据各种设备在企业生产中的作用及备件来源情况，确定储备定额，并优先解决。 、动力设备的使用维护要求 动力设备是企业的关键设备，在运行中有高温、高压、易燃、有毒等危险因素，是保证安全生产的要害部位，为做到安全连续稳定供应生产上所需要的动能，对动力设备的使用维护应有特殊要求： (1) 运行操作人员必须事先培训并经过考试合格； (2) 必须有完整的技术资料、安全运行技术规程和运行记录； (3) 运行人员在值班期间应随时进行巡回检查，不得随意离开工作岗位； (4) 在运行过程中遇有不正常情况时，值班人员应根据操作规程紧急处理，并及时报告上级； (5) 保证各种指示仪表和安全装置灵敏准确，定期校验。备用设备完整可靠； (6) 动力设备不得带病运转，任何一处发生故障必须及时消除； (7) 定期进行预防性试验和季节性检查； (8) 经常对值班人员进行安全教育，严格执行