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建设用地使用权转让中开发投资程度条件的法律分析.pdf
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建设用地使用权转让中开发投资程度条件的法律分析
摘 要
我国法律法规中对建设用地使用权的转让存在诸多限制,其中,《城市房地
产管理法》第三十九条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应
当符合下列条件:……按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,
应完成开发投资总额的25%以上。上述规定是对建设用地使用权转让时开发投
资程度的限制条件,本文围绕这一限制条件存在的两个法律问题展开讨论。
第一,未达到法定开发投资程度的建设用地使用权转让合同是否有效?首先,
本文从立法沿革方面考察,我国历年的司法解释对此种合同的效力经历了一个由
否定向肯定转变的过程;其次,从法学理论方面探讨,(1)从物权变动的角度,
我国物权变动遵循债权形式主义,登记与否并不影响转让合同的效力;(2)从合
同法的角度,由于上述限制并无干涉合同关系的立法意图,且可以通过行政管制
的方式达到维护公共利益之目的,因此,其并非“法律、行政法规的强制性规定”,
此种合同也不应被归为无效;(3)为了维护诚实信用原则,此种合同的效力也不
宜根据是否办理物权登记来认定;最后,本文对近年来法院相关判决进行了实证
研究,以期探寻司法实践中对该种合同效力的认定标准。
第二,法律上对建设用地使用权的转让设置此种限制条件是否有其合理性和
必要性?本文考察了上述法规的立法背景,认为此种限制的出台既有其存在的合
理性又带有一定的计划经济色彩;然而,在今天土地市场化的语境之下,当事人
完全可以通过委托开发、项目公司股权转让、建设用地使用权作价出资等方式进
行规避,此种限制并无继续存在的必要,反而还会由于其强烈的行政干预色彩而
使市场主体的自由意志受到限制。最后,本文提出,如果要规制房地产市场交易
秩序,应当对土地一级市场加强控制,至于抑制炒卖土地的对策,由出让合同进
行有针对性的约束或许是更佳的解决方案。
关键词:建设用地使用权,转让,开发投资程度,合同效力
A ontheRestrictionof andInvestment
Study Development Level
ofConstructionLandUse Transfer
Rights
Abstract
IncurrentChineselaw onthetransferof
system,restrictionsprevail
use
land those was in“LawonUrbanReal
rights.Amongrestrictions,itregulated
Estate
Administration”Article39:Thetransferofrealestatewiththe of
right
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