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地产开发公司全员成本管理浅谈 马云飞 214000 214000 江苏融科智地房地产开发有限公司 江苏 221144000000 [摘要]：为提升企业成本管理水平，有效控制地产开发成本，提高企业经济效益， 越来越多的地产开发公司已经意识到并在深入贯彻全员、全过程、全方位的成本 管理理念，本文在指出贯彻全员成本管理理念必要性的基础上，简略分析了地产 开发公司全员成本管理实施中的一些问题，并试图探讨地产开发公司如何有效落 实全员成本管理的理念。 [关键词] 成本管理 地产开发 全员 中图分类号：F045.33 文献标识码：A 1 1 11 前言 面对竞争日益激烈和残酷的市场，地产开发公司只有想方设法开源节流，在 保证产品品质的同时，尽可能地降低开发成本，才能在市场竞争中立于不败之地。 不断提升成本管理水平，严格有效控制地产开发成本，也就成为地产开发公司的 头等重要问题之一。正是基于此，越来越多的地产开发公司才更加重视成本管理 工作，并积极贯彻全员、全过程、全方位成本管理理念。 全员成本管理是指发动公司全体管理人员、工程技术人员和广大生产员工树 [1] 立成本意识，参与成本的控制。 顾名思义，全员成本管理的重点就在于公司全 体员工的参与，上下联系，群策群力。成本控制不只是企业成本控制部门的事情， [2] 需要全体员工的共同参与，深入挖掘降低成本的潜力。 对于地产开发公司而言， 全员成本管理的涵义就是地产开发公司各个部门全体员工都应树立成本意识，在 各自负责的规划设计、报批报建、工程管理、招标合约、资金支付、销售管理等 具体业务工作中充分考虑成本指标或因素，充分发掘降低成本的各项具体措施、 方法，以顺利实现项目开发成本目标。 2 2 22 全员成本管理必要性 在国内地产开发公司管理实践中，成本控制的主要承担者是成本控制部门的 造价工程师。但是，由于造价工程师专业局限性，难以对各个专业工程的成本特 殊控制措施都把握得非常到位。一方面，房地产开发项目，涉及多个专业，包括 建筑、结构、水电、市政、设备等专业，虽然一般地产开发公司都会配备土建、 安装等各专业造价工程师，但造价工程师对各专业工程的掌握更侧重造价方面， 对工程规划设计，施工技术，工艺流程的了解和熟悉程度不如设计工程师和现场 工程师，而这些又是直接影响开发成本的关键因素，要找到各专业工程成本有效 控制方法，经常需要设计工程师和现场工程师的支持和协助。另一方面，成本控 制的一些基础工作需要相关业务部门和员工认真做好，例如需要现场工程师严格 控制现场签证，做好现场施工情况的记录，以便应对索赔等情况；需要前期部门 员工认真研究政府收费项目的相关政策，以尽可能降低成本；需要营销中心员工 认真做好营销手段，效果以及基本费用等方面的研究，以尽可能降低销售费用。 所以，要全面有效控制开发成本，就要求其他部门员工能积极协助造价工程师， 在项目开发管理实践中共同研究，提出并真正落实降低和控制开发成本的有效方 法和措施。 房地产开发是通过企业投入资金购买土地，经过专业人员的策划、设计、实 施和销售获得投资利润的过程，它是一项综合性的经济活动，投资大、建设周期 [3] 长、涉及面广，具有高风险、高收益的特点。 房地产开发一般需要经过可行性 分析与投资估算阶段，土地购买阶段，产品策划与定位阶段，设计阶段，施工阶 段，竣工验收与交付阶段。各房地产开发成本包括土地成本、前期费用、建安成 本、室外工程成本、公共配套工程费、开发间接费、期间费用、税金等。上述每 个阶段的具体业务工作都是由不同的部门和员工负责完成，这就要求各涉及部门 和员工在完成具体业务工作时应有成本意识，而不是仅仅简单考虑自身专业内 容，忽视对成本的影响，否则很容易导致产品质量、工期、成本等目标的不平衡， 以致无法实现目标成本。 为做好全过程、全