第6讲信托金融工具祥解.ppt

* * * * * * * * * 案例1：某政府定向安置房BT方式建设贷款集合资金信托业务 项目背景：某区政府因建设需要，对部分房屋进行拆迁，为此拟建相应的定向安置房，满足拆迁需求。但缺少建设定向安置房资金，项目难以启动。为此，根据上述需求，我公司设计集合信托贷款业务，向广大投资人募集资金，贷款给项目公司（融资企业），作为建设费用。 本信托计划规模:18000万元，期限22个月。 资金用途：融资企业将该笔贷款用于某定向安置房的建设费用。 项目建设方式：以BT方式进行安置房建设，开发资金专户管理封闭运作，且建设周期已经在委托建设协议（BT）中规定，该房产开发与政府回购的时间固定。 项目保障： 该区政府根据该项目的建设进度，从2009年9月开始分期支付安置房的回购资金，以保证安置房按期交付使用，确保拆迁地段居民准时搬迁，保障市重点建设项目和地铁的建设。 案例2：中航地产信托贷款融资方案 1、涉及的有关各方： （1）深圳中航地产股份有限公司（以下简称“中航地产”）； （2）江西江南信托股份有限公司（以下简称“江南信托”）； （3）兴业银行股份有限公司深圳分行（以下简称“兴业银行”）。 2、方案概述： 2010年7月1 日，中航地产与江南信托签订了五份《信托贷款合同》，江南信托受兴业银行委托向中航地产发放信托贷款合计金额为人民币 4.6 亿元，其中二笔信托贷款合计 1.9 亿元专项用于南昌中航城市广场项目的开发和建设，其余三笔信托贷款合计 2.7 亿元专项用于成都中航城市广场项目的开发和建设。以上五笔信托贷款期限为两年，自 2010 年 7 月 5 日起至2012 年 7 月 5 日止，贷款采用浮动利率方式，为同期同档次国家基准利率上浮 54%，目前年利率为 8.3%，信托贷款利息即为信托收益，信托报酬来自信托收益，按照信托贷款总额的0.3%/年固定计收。根据信托行业协会与各会员单位的约定，年化信托报酬率不得低于0.3%，江南信托收取的信托报酬符合信托收费的一般标准。 2010年4月30 日，兴业银行与江南信托签订了《江南信托天顺12号兴业银行单一资金信托合同》，并于2010年7月1日签订了该合同的补充协议《信托认购及追加申请书》，将信托资金4.6亿元委托给江南信托用于前述向中航地产发放的信托贷款。 3、《信托贷款合同》的主要内容： （1）贷款金额：人民币肆亿陆仟万元。 （2）贷款用途：本次贷款专用于“中航国际广场”（南昌）和“中航城市广场” （成都）项目开发和建设。 （3）贷款期限：两年，自2010年7月5日起至2012年7月5日止。 （4）贷款利率：同期同档次国家基准利率上浮54%，目前年利率为8.3%。 （5）利率调整方式：固定利率基础上按合同规定浮动。 （6）计息方式：贷款利息从贷款资金划入借款账户之日起按实际发放金额和 实际占用天数计算，每月计息一次，计息日为每月的20日。 （7）本金和利息的支付方式：每个计息日支付利息，并于贷款到期日一次性归还全部贷款本金及剩余利息，利随本清。 （8）本次信托贷款保证人为中航地产控股股东中国航空技术深圳有限公司。 （9）合同的成立、生效和终止：①合同经双方有权签字人签字并加盖公章或合同专用章后成立。②合同在同时满足下述条件时生效：第一，合同成立；第二，合同项下的贷款资金被划至借款账户。③合同自合同项下所有贷款本金、利息、罚息及其他一切相关费用清偿完毕之日起自动终止。 6.2.2 股权信托业务 在实际业务操作中，股权信托主要分为股权融资信托业务、股权投资信托业务。 股权融资信托业务通过借助信托平台以股权为主要标的，向社会募集资金，实现企业融资目标。 股权投资信托业务主要指信托公司开展的私募股权投资类业务。 股权的获取方式包括发起设立、增资、受让等几种类型。 1.股权融资信托业务 1）股权信托融资概念： 指信托公司通过设立信托计划将募集到的信托资金以股权方式进入融资方设立的、具有良好破产隔离的特设目的公司（项目公司），项目公司负责项目运作，并最终获取投资收益，融资方则溢价收购信托计划所持项目公司股权或信托投资者所持信托受益权。 设立项目公司 不可撤销连带责任担保 溢价收购 股权转让收益 信托收益分配 项目公司（SPV） 信托计划 委托人/收益人 融资方 资金信托 增资扩股 第三方 2）股权融资信托操作模式 3）风险控制措施 ①融资方股权质押：融资方将持有的项目公司全部股权质押给受托人（信托投资公司），使得受托人控制项目公司100%的股权； ②项目土地抵押：项目公司将项目土地使用权抵押给受托人（抵押率也许不到50%）； ③第三方提供物