中国住宅市场化规制研究.pdf

内容摘要 本文对中匡I住房制度变革做了简单回顾，通过勾画政策变革的基本进程，我 们发现，从政府介入住宅的责任范围来考察，存在一个政府从直接供给住宅产品 向为住宅生产供给要素(土地和资本)的演变过程。论文对问题的说明按照产品 和要素两层次来组织。在产品层次上，指出住宅产品价格和质量等问题，引出政 府规制的必要性；在要素层次上，介绍土地和资本要素的所有权及政府要素供给 行为，引出对规制者进行规制的必要性。 中国住宅业是随着经济体制改革而发育和成长的。在需求上，经历了政府购 买、集团购买和个人购买等阶段，从约束的性质来说，只有当需求主体过渡到以 居民个人为主体的时候，住宅的需求的市场化才算最终完成；在供给上，经历了 政府供给、单位和个人自建和住宅开发商建设等阶段，尽管单位和个人自己建房， 有悖于市场分工的原则，但从住宅供给主体转换来说，从政府转换到居民个人也 是一个必然的阶段。但从市场经济原则来说，住房由专业化的开发商建造是实现 住宅产品供给市场化的必然要求。价格是供求关系的反映，但在中国，无论需求 还是供给都是一个逐步成长的过程，所以价格所承载的更多的是制度变革的信 息。所以，谈论住房价格不能忽略体制转轨这一历史背景。相应地，对住房价格 的规制也就要从价格的形成机制入手，