某项目住宅定位报告资料.pptVIP

第五部分 项目初步定位分析 项目住宅产品发展方向： 舒适居家型 品质小高层 定位依据二：做足容积率，发展舒居小高层系列产品， 迎合客户需求，实现利润最大化。 定位依据一：区域小高层市场空白，创造差异化产品。 住宅产品建议 15-18层舒居小高层 理 由： 从市场供给来看，目前周边区域小高层市场基本处于空白，创造差异化产品同时能够做足容积率，将利益扩大化； 区域市场客户对中低楼层的比较看好，高楼层（20层以上）去化速度较慢。 总平规划布局建议 总平规划布局建议 规划原则 第一，项目按630亩统一思考，保持建筑用地的综合容积率在3.0左右； 第二，借助景观及软性手段弱化市政规划路分隔项目用地痕迹； 第三，利用高层产品临城市主干道排布，起到隔离道路噪音及灰尘的作用； 第四，别墅类低密产品布局于核心景观资源区域，高层产品布置于外围。别墅产品既可直接借助临河公园景观打造高品质低密度产品，也不影响地块纵深处高层住宅的观景效果。 交通组织 地块车行交通目前只有保定路。 项目主入口设置在保定路上，基本将住宅用地均分，便于未来打造景观主轴 项目主入口尽量与金雁湖公园后门相对。 以此形成整个项目的体验区和配套区。 交通组织考虑人车分流。 改 项目总体规划思路 项目整体风格持续地中海风格； 做足容积率的情况下，尽量扩大赠送面积，增加本案附加值； 尽量形成景观主轴串联大组团的布局,以南北景观轴线打造公共活动空间,以组团围合布局打造景观内庭，做到户户有景。 尽可能多实现南北朝向 考虑朝向与景观的紧密结合 主题“水”的景观作为景观主轴，贯穿整个组团 景观规划建议 “二轴”、“二翼”的景观布局 二轴： 南北景观轴:社区景观主轴，大型景观节点，如景观游泳池、会所、水景等泰式景观的重要节点，高品质社区的形象展示面。 东西景观轴：结合小高层/高层底层架空泛会所，打造全民健身、休闲、娱乐、生活景观轴 二翼：多层住宅的社区组团景观。以小水景、雕塑、小品、景亭、参与性强小活动空间为主。 商 业 用 地 保 定 路 规 划 路 规 划 路 规 划 路 南北景观主轴 东西景观轴 社区组团景观 社区组团景观 物业布局建议 项目小高层/高层建议布置在北面。 先期开发多层，实现快速销售，建立项目高品质形象； 小高层/高层应最后开发，应不影响项目整体建设及开发时序。 小高层/高层开发的时候，经典上城和北面已拍卖土地已经开发，形象成熟，电梯公寓价格可以得到较大提升 小高层/高层线状布置，基本可全部实现南北朝向，既可享受社区景观，又可与新行政形成呼应。 商业布置建议： 项目临保定路沿街布置。 项目商业仅设置在1F。 商 业 用 地 多层 电梯高层 保 定 路 规 划 路 规 划 路 规 划 路 商业 竞品梯户比设计 项目 主力梯户比 翠微湖 2梯4户 东郡湖景湾 2梯4户、2梯3户 保利198 2梯4户 传化国际城 2梯6户 澳洲湾 2梯5户、2梯6户 富力桃园 2梯4户、2梯5、6户 周边竞品以二梯四户、六户为主 本案建议采用二梯四户、二梯三户进行设计 定位依据： 结合周边竞品梯户比设计； 周边目标客户对项目舒适度的追求； 本案容积率的一个控制。 单体设计——二梯三户设计 特点： 大面积玻璃窗，给电梯厅提供充足的采光和通风，并提成了电梯厅的档次； 布局合理紧凑，满足使用要求，减小不必要的公摊面积； 整体提升一个居住的舒适性。 单体设计——二梯四户设计 特点： 端部户型南北通透，采光面长，景观、视线、通风俱佳； 考虑到目前客户对景观的要求，基本做到户户对中庭的一个设计，增加项目的一个卖点； 在品质感与公摊上最合适的一个契合度。 主力面积段设计 项目 面积段 畅销面积段（户型占比） 翠微湖 73-126平米 73-89平米（70%） 东郡湖景湾 98-146平米 98平米（33%） 保利198 80-90平米 80-90平米（100%） 传化国际城 80-110平米 80-87平米（75%） 澳洲湾 84-106平米 84-87平米（60%） 富力桃园 80-130平米 80-110（60%） 周边畅销户型在75-85平米套二户型！ 户型面积区间及配比 结合市场主流产品的户型区间及户型舒适度考虑，建议 户型面积区间和占比如下： 产品类型 户型区间（平米） 面积占比 小计 小高