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非居物业交易流程及税费培训 HOPEFLUENT 非居用途物业交易流程及税费 培 训 2013.4.1 * 物业种类划分 * 居住物业：指房屋使用性质为居住的物业，国土使用年限为70年。非居物业：指除房屋使用性质为居住以外的物业，包括商业性质、办公性质、其他性质，国土使用年限分别为40年、50年、50年。 * 非居物业（二手）交易程序 * 买卖双方持《房地产权证》、身份证明文件到房屋所属各区房地产交易登记中心办理网签及交易递件手续，并领取受理回执，查询需缴税费。 买卖双方缴交税费并办理过户手续。 买方持有关过户文件领取新《房地产证》。 交易当天完成 8个工作日 * 购买非居物业所需资料 * 适合购买人群： 国内居民。 在中国大陆境内合法注册登记的企、事业、行政、社团等机构（如营业执照中涉及有“外资、境外企业投资”等字眼：如外商投资、外商独资、境外机构驻国内办事处、分支机构等，均只能在注册地购买办公性质的物业）。 * 国内居民需提供的资料： 购房人身份证明文件（复印件，提供原件核对）。 * 国内企事业单位需提供的资料： 营业执照副本（行政、事业、社团等机构购买，提供机构注册、登记证明；事业单位购买，需提供上级主管单位批准购买的批文）； 法人代表证明书及授权委托书（原件）； 法人（复印件）及代理人（原件）身份。 * 外资企业需要提供的资料： （营业执照中凡涉及“外商投资”、“外商独资”、“于中国境外注册的企业机构驻国内办事处、分支、代表机构”等均属此类） 只能机构所在地购买使用性质为“办公：的物业。 营业执照副本或机构注册登记文件（复印件）； 法人代表证明书及授权委托书（原件）； 法人（复印件）及代理人（原件）身份证； 提供到外管局办理的购房结汇批文（原件）； 购房需办公实际所需的承诺书（原件）。 * 非居物业的相关税费 * 预告登记费：550元/套。 签署《商品房买卖合同》时缴： * 契税：房价×3%； 房屋所有权登记费：550元/套（每增加1个人名，加收10元）； 权证印花税：5元/证。 办理《房地产权证》时缴： * 个人持有： 1.有出租：月租金1000元以下：月租金×12.6%；月租金1000元以上：月租金×13.6%； 2.无出租：无。 公司持有： 1.有出租：月租金×12%； 2.无出租：物业估值×1.2%（每年）。 持有阶段： * 交易服务费：建筑面积×3元； 交易印花税：评估价×0.05%； 土地增值税： 提供发票：（评估价-上手发票价）×适用税率速算公式； 不提供发票：评估价×3%； 营业税及附加： 提供发票：(评估价-上手发票)×5.5%； 不提供发票：评估价×5.5%； 个人所得税： 提供发票：据实征收(评估价-上手发票价-合理费用)×20%； 不提供发票：核定征收：评估价×1.5% 出售（个人）： * 交易服务费：建筑面积×3元； 交易印花税：评估价×0.05%； 土地增值税： 提供发票：（评估价-上手发票价）×适用税率速算公式； 不提供发票： (评估价市值-评估折旧价)×30% ； 营业税及附加： 提供发票：(评估价-上手发票)×5.6%； 不提供发票：评估价×5.6%； 出售（公司）： * 增值额：评估价－应扣除项目金额 应扣除项目金额：评估价－上手发票价－有关税金 计算方式： 增值额未超过应扣除项目金额50％： 增值额×30％； 增值额超过应扣除项目金额50％未超过100％： 增值额×40％－应扣除项目金额×5％； 增值额超过应扣除项目金额100％未超过200％： 增值额×50％－应扣除项目金额×15％； 增值额超过应扣除项目金额超过200％： 增值额×60％－应扣除项目金额×35％。 关于土地增值税的速算公式： * 通过股权转让方式进行的非居物业交易 * 物业持有人通过注册一间空壳公司，专用于作为相关物业的权属登记人；当相关物业需要进行转手买卖套现时，以股权转让的方式进行间接交易，借此规避高昂的物业交易转让税费。 背景 * 操作方式： 物业持有人找寻到意向买家 买卖双方签订转让该物业的交易合同，约定付款方式、股权转让手续办理流程 双方到工商登记部门办理股权转让手续 缴纳相关税费，交易完成 * 股权转让的个人所得税（卖方）： 转让股权份额×20% 印花税（买卖双方）： 转让股权份额×0.05% 税费： * 由于是通过股权间转让的方式间接转让物业，收购方除了要考虑房屋本身的债权债务等风险外，还需考虑持有物业产权的公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等收购股权的潜在风险。 风险的防范： * 谢 谢。 非居物业交易流程及税费培训 HOPEFLUENT