青岛即墨黄家西流项目定位建议报告讲解.ppt

由于黄家西流项目可享受国家开发银行(ChinaDevelopmentBank) 2亿元低息贷款政策，因此项目在贷款方面可选择一部分优惠： Part 4 结论篇 黄家西流 现有贷款利率：10% 低息贷款利率：4.5% 低息贷款条件：需即墨经济开发区政府担保 低息贷款期限：3年 低息贷款较普通贷款优惠：3300万 振邦化纤 销售收入 　 均价（元/㎡） 面积（㎡） 销售收入（百万） 多层住宅 6,700 200,680 1344.56 高层 6,100 66,983 408.05 沿街商铺 15,000 45,000 675.00 地下车位（1555个） 60,000 88,880 93.31 小计 　 　 2520.92 减：营业税5.65% 　 　 -142.43 净销售收入 　 　 2378.49 成本 　 （百万） 土地总成本 290.56 建安成本 1355.69 总发展成本（利息前） 1646.25 银行贷款利息（10%） 107.86 总发展成本 1754.12 利润 　 （百万） 土地增值税 71.60 利润总额 552.77 所得税（25%） -138.19 纯利 414.58 销售毛利率 33.4% 销售净利率 16.4% 单面纯利 　 （元/㎡） 单位面积纯利 1326 纯利润约4.14亿，销售净利率16.4% Part 4 结论篇 整体收益 纯利润约5.26亿（未加入返还税费及贷款优惠利息） 类项 单位（百万） 总成本 3967.99 销售净收入 4822.71 纯利润 526.85 说明：该收益建立在整盘多层6700，高层6100均价进行测算，后期开发、营销过程中，受市场、产品规划等诸多因素影响，存在价格提振拉升的可能。 Part 4 结论篇 THANKS 谢谢 Part 1 市场篇 启翰苑 万科东郡 海棠公馆 结论： 70-80㎡去化最好，过度低总价没有取得预期效果 海棠公馆市场推诉求就是低总价，但过分的追求总价优势导致户型实用性大打折扣，只能吸引少部分绝对刚需客群，市场预期不理想。 面积段 纳入网上销售总套数 纳入网上销售总面积(㎡) 销售套数 销售面积(㎡) 成交总价(万元) 成交均价(元/㎡) 剩余套数 剩余面积(㎡) 去化率 50-60 72 4245.48 5 294.5 175.43 5957 67 3950.98 6.94% 60-70 160 9854.32 27 1662.31 1000.92 6021 133 8192.01 16.87% 70-80 128 9532.68 46 3416.91 2062.94 6037 82 6115.77 35.84% 合计 360 23632.48 78 5373.72 3239.29 6028 282 18258.76 22.74% 户型配比及 面积段去化 2014年供求情况 均价6028元/㎡ 月均去化2149㎡ 典型个案 启翰苑 万科东郡 海棠公馆 典型个案 核心客户：约39% 即墨乡镇个体户 重要客户：约31% 市区厂区上班族 补充客户：约11% 部分市区个体户 结论： 客群乡镇客户及市区厂区上班族 虽然地段位置较好、单价较高，但户型面积偏小，主打即墨支付能力一般的刚需客群。 客户来源：乡镇个体户+厂区上班族+部分市区个体户 家庭收入：收入一般，首付能力以15-25万区间为主； 家庭结构：适婚年龄段为主； 置业动机：首次置业为主，少量首改客群； Part 1 市场篇 青岛全面解除限购，限贷松绑，四大行酝酿房贷优惠，政策利好较为突出。 低楼面地价为主导的城中村改造影响下，即墨土地市场表现较为活跃。 区域价值不断提升，区域楼盘供应进入集中爆发期； 高层产品为主流，小面积、适度低总价产品依然是去化主体； 竞品客群互补性较强，整体而言市区、乡镇个体户客群均均有较大挖掘潜力。 城市经济结构二产主导，具备持续的人口导入能力； 城市交通、规划等发地产发展基础条件利好； 即墨本地人口增长缓慢，外来人口成为需求主力军。 住宅存量200万㎡，90㎡以下为主力，90-110㎡存量大，月均去化2000㎡左右； 商业存量长期处于44万㎡，产品供销遇冷，客户投资预期受市场影响看低。 宏观 背景 城市 概况 市场 供需 典型 个案 1 2 3 4 宏观背景、城市概况、市场供需、典型个案 Part 1 市场篇 企业品牌、外部因素、内部因素 Part 2 本体篇 物业定位、客群定位、价格定位、去化周期 Part 3 定位篇 销售收入、成本、收益测算 Part 4 结论篇 ?目 录 Catalogue Part 2 本体篇 企业品牌 企业品牌 结论：从享誉青岛到影响即墨的重要一笔 青岛市区的紫云台，即墨城东南的雍翠湾，国信企业的影响力从青岛市区开始在即墨扩散，黄家