08土地增值税解析.ppt

应纳税额如何计算 1、分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为： 应纳税额＝∑（每一级距土地增值额×适用税率） 2、速算扣除法，即按照增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。 应纳税额=土地增值额×适用税率- 扣除项目金额×速算扣除率 计算过程 1、计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2、计算增值额。 增值额＝转让收入额－扣除项目金额 3、计算增值额占扣除项目金额的比重 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％ 4、依据增值率确定适用税率。 5、依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2008年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10％；销售商品房缴纳的有关税金770万元（其中包含印花税12.5万元）。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（　 ）。 转让项目 扣 除 项 目 转让土地使用权 （1）取得土地使用权时支付的地价款 （2）按国家统一规定交纳的有关费用 （3）在转让环节缴纳的有关税金 房地产 开发 房地产 开发企业 （1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理费用，不允许再单独扣除） （5）加计20％的扣除 非房地产 开发企业 （1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除） 转让旧房及建筑物 （1）房屋及建筑物的评估价格 （2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 （3）在转让环节缴纳的有关税金 某工业企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳的土地增值税为（　 ）。 　　 A.96.75万元　 　B.97.5万元 　　 C.306.75万元　　 D.307.5万元 　　 答案：C 　　 计算案例 1、转让土地使用权应纳税额的计算 A房地产开发公司支付1600万元土地出让金，有偿受让一块地皮后，因原计划投入商品住宅开发的资金迟迟未能到位，于是将该块地皮直接转让给了B房地产开发公司，取得转让收入2000万元，A公司已按规定缴纳了有关税金（城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0.5‰）。另外A公司在受让该块地皮时已按规定缴纳了有关费用12万元。 要求：计算A公司转让该块地皮应纳的土地增值税额。 （1）确定转让房地产的收入为2000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额 ＝1600＋12＝1612（万元） ②与转让房地产有关的税金 ＝（2000－1600）×5％×（1＋7％＋3％） ＝ 22（万元）（2011，p133;2010,p173） ③扣除项目金额合计＝1612＋22＝1634（万元） 注意：因对该地皮未开发即脱手转让，故不得加计20％的扣除。 （3）转让房地产的增值额 ＝2000－1634＝366（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比率 ＝366÷1634×100％≈22.4％ 因此，应纳土地增值税适用税率为30％，速算扣除率为0。 （5）应纳土地增值税额 ＝366×30％－0 ＝109.8（万元） 解析：为了抑制炒买炒卖地皮的投机行为，税法规定，纳税人取得土地使用权后，未进行任何开发与投入即转让的，在计算应纳土地增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。 2、房地产开发应纳税额的计算