中原2010年10月长沙新城新世界项目二期营销策略报告概述.ppt

● 2房存量主要集中在山水城市风景31.12% ＞香雨一品24.78% ＞中城丽景香山8.36% ＞优山美地8.07% ＞新城雅苑7.20% ＞万家城6.05% ＞● 3房存量较大主要是英郡年华22.05% ＞山水城市风景15.56% ＞盛世华章12.90% ＞中城丽景香山8.90 ＞融科东南海8.82% ＞万家城8.24% ● 4房存量较大的项目主要是融科东南海61.33% ＞茂华国际湘16.94%＞英郡年华9.58%＞香雨一品7.37% ● 2房存量主要集中在英郡年华20.96%＞恒大绿洲15.67%＞盛世华章10.15%＞本案 9.59%＞万家城7.61%＞中城丽景香山7.16%＞金域华府6.57%● 3房存量较大主要是万家城23.66%＞英郡年华占13.93%＞万里河山10.30%＞金域华府10.27% ＞本案9.59%＞恒大绿洲为8.82%＞盛世华章为7.44%● 4房存量较大的项目主要是金域华府28.92%＞本案20.69 ＞万家城14.32%＞恒大绿洲12.44%＞英郡年华9.92%＞万里河山8.22%＞盛世华章5.53% 拓客执行力：还有一群狼，中原专业的外场狼藤军团，成交特种部队,是一群专吃大户型、高单价、高总价产品 中心城区·多维度成熟品牌大盘 项目需要通过系列渠道向客户灌输项目“多维度成熟”的价值点 有故事的 有归属感的 有人情味的 有社区文化的 氛围成熟 成熟交通配套 成熟园林 成熟教育 硬件成熟 中原对项目精细化营销及推售的理解 Part 2.3 中原对项目营销的策略思考 策略 策略方式 价值策略 1 展示策略 2 推售以及价格策略 3 充分利用活动、业主证言以及相关有效直接的渠道 建立完美展示，细节制胜 营销中心、样板房、看房通道等区域展示 分批次，多频次推售 中开高走 实现项目高溢价值 价值传播——硬广软性化，客户证言变推为引 硬广软性化，变推为引 拥有业主：一期老业主 他们 是新城新世界真正的主人 是项目最具潜质的资源 是最有说服力的说客 所以他们的满意度 决定了…… 他们为新城新世界证言 业主体验证言 我叫欢欢 今年12岁了 2年前妈妈说我们要搬家了 我哭了一个晚上 2年后我在砂子塘认识了好多小伙伴们；学会了分享快乐！ 现在我住在一个叫新城新世界的地方，我喜欢这里。 由于工作很忙，我常常奔波于各地；有时候拖着疲惫的身躯回到家，看到我可爱的女儿 贤淑的太太，感觉这才是生活。 就像我第一次来到新城新世界的时候带给我那种家的感觉。 业主体验证言 业主体验证言 我住在新城新世界这里的环境很安静，空气也很好， 有种植物特有的清香，还有郁郁葱葱的绿林就在窗外，感觉好像是住在公园里， 永远都不会腻，是那种可以住一辈子的房子。 周周有活动： 活动内容和形式各不同 --客户上门的理由！ 通过旺场活动维护老客户关系、促进老带新和吸引新客户来到现场，起到旺场作用，促成项目认筹和成交 价值传播：持续并且有针对性的活动，维护客户的新鲜感，增加新客户的比例 价值策略 展示策略 推售以及价格策略 项目展示完全攻略 营销中心周边包装 看楼路线的包装 物业展示 样板房展示 增强项目区域昭示性 劳动路和项目二期入口围挡 项目楼体广告 售楼部广告牌销售信息 营销中心导视牌 二期楼体灯光字广告 增强营销中心服务尊贵感、完善销售接待流线 1 增设保安指引 2 增设物业顾问迎宾台 3 将新世界全国项目楼书调整与此 4 改为更为全面的区域图（喷绘形式） 5 将营销中心吊起更换为项目销售信息 1 2 前台 营销中心 大门 新世界品牌 3 新世界荣誉 4 项目沙盘 分户模型区 5 洽谈区 看楼路线：注重细节的把握，与施工现场形成区隔 设置保安 在一期的电瓶车进出门口增加保 安，提升小区的品质，增强客户 尊贵感。 一期看楼路线 此区域一期展示相对较足，建议对小区的车辆进行规范停放。 对小区的绿化进行美化，如对树包金布，同时布置彩灯，以及鲜花绿植铺路 二期围挡 根据二期紫薇路情况，建议对二期进行围挡包装，尽可能的体现品质感，宣传项目 物业展示：项目一期已入伙，建议增强物业的规范和良好形象展示 价值策略 展示策略 推售以及价格策略 政策从严、红海市场、蓄客周期短、目标“高” D1 D2 D3 C1 C2 项目推售 11年1月 2月 3月 4月 5月 6月 1月份开盘：预计推售C2、 D3栋，共328套（根据市场 及客户情况进行增减，增加 方式如C2某个单元和D3奇、 偶层） 加推：根据市场及客户情况， 决定是否加推，如加推，推 售C1某个单元和D2，预计200 左右套 4月中下旬，房交会前加推： 预计推售D2和C1剩余房源， 预计150左右