世联_的的研究理论_大盘开发六大特征_9P.pptVIP

大盘开发六大特征 世联研究理论 配套集中配置，组团内基本无配套，基本为五星级酒店、国际学校、商业中心以及交通中心等 工业化规模开发，标准化快速复制，积累了丰富的大盘开发经验 拥有完整的房地产链条，将成本控制做到极致 低价取地，前期带装修低价倾销，将边际利润做到极限，后期赚取土地增值利润 一般在资源相对较好的区域启动，规模至少为1000亩，资源较差的区域土地增值后开发 广州已经形成具有相当影响力和品牌号召力的大盘开发商，在陌生区域进行区域运营风险较低 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2006.11.28 [关键字]： 大盘、特征 [简介]： 此理论重点研究了当前大盘成功开发的六大特征 集中设置社区配套，形成社区中心，是广州大盘普遍的做法。 广州大盘普遍存在公共交通设施不足的问题，对于大部分没有私家车的业主来说，楼巴是必不可少的。 所有组团无生活配套 大盘特征1 1992年 1998年 2000年 2004年 2006年 顺德碧桂园 3000亩 广州碧桂园 800亩 华南碧桂园 2000亩 凤凰城 10000亩 假日半岛 13000亩 2002年 长沙威尼斯城 2500亩 凤 凰 城 广州雅居乐 假日半岛 6000亩 4800亩 6000亩 2002-2006 2002-2006 2002-2006 4年 大盘特征2 市政基础设施建设七通一平 运营 管理 营销 销售 营销 销售 建造 管理 项目 融资 项目 设计 项目 规划 开发 招商 土地 交易 土地 规划 土地开发 项目开发 管理运营 土地 融资 碧桂园 雅居乐 城建 合生 珠江 建筑材料、施工队、策划、销售、酒店管理、超市、物业管理 大盘特征3 配套中心周边预留发展用地 *包括建筑主体、绿地、停车场、装修等 **包括前期预备成本、配套设施等 ***以现时市场状况估算 总建筑成本 卖价*** 17% 其他成本** 销售成本及税务 土地成本 建筑成本* 净营业额 算 例 前期利润策略 低价取地 成本控制 低利润 在社区中心往往预留部分用地，待社区成熟后，预留用地会有较大幅度的增值，再用来开发中高层住宅，以最大限度的获取利润 低价格 大盘特征4 1000 逸泉山庄 1000 雅居乐 2000 假日半岛 3000 凤凰城 1100 夏湾拿 启动规模 项目 高尔夫 练习场 2万平方米会所 02-3-1 02-12 03-3-1 03-10-1 04-3-13 04-11-20 05-1-23 05-3-26 05-5-1 05-4-16 06-5-1 启动模式至少1000亩 资源利用次序：较好→最优→较差 大盘特征5 大盘特征6 凤凰城 假日半岛 满足大众心态的豪宅社区 大众豪宅 碧桂园 汇景新城 看不见的名流生活 尊贵、内敛、讲求艺术品味的豪宅 侨鑫 集团 夏湾拿 温馨的家庭、和谐的社区 凸显拉丁风格的建筑风情 合生（珠江） 集团 保利·百合花园 保利·林语山庄 文化韵味浓及较为柔和的人文气氛 以精致园林、精致产品为卖点 保利 集团 南国奥林匹克花园 营造健康、教育文化社区 现代、简洁的多层和小高层为主 奥园 集团 广州雅居乐 平民化豪宅 雍容、华贵的洋房和别墅为主 雅居乐 碧涛湾、富力半岛花园 营造一种小康人家的社区 以中低档高层产品为主 富力 集团 代表楼盘 社区文化 产品特色 品牌发展商 雅居乐、碧桂园在大众已经形成很强的品牌号召力，特别是在顺德南海，假日半岛客户多是以前的老客户。 ——碧桂园研发中心陶先生 The End 本报告是严格保密的。