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一、北京市商业用地行业现状 整体概况: 土地市场出现寒冬 时近盛夏，北京商业地产市场却开始感到丝丝凉意。近日，北京商业用地的出让频频遇冷流拍，这为商业地产的市场前景再次蒙上了一层迷雾。 此前，商业地产一直被很多人视为“调控避风港”，其中以“商改住”产品为代表，其受调控影响较小。但北京叫停“酒改住”的政策却打破了这一局面，受到政策影响，一些房地产企业对于商业用地的吸纳和商业地产的投入已放慢脚步。 一、北京市商业用地行业现状 受住宅市场调控政策的影响，去年的商业用地一枝独秀、风光无限，中服地块、崇文门菜市场地块以及王府井地块等商业用地炙手可热。然而随着调控的持续深入，今年以来，包括商业用地在内的土地市场分外冷清。 统计数据显示，前四月的土地收入同比大幅下降39.6%，且商业用地风光不再，频频遇冷，截至目前，全部零溢价率成交。 业内人士指出，一方面，商业用地对资金的要求高，今年来，房企资金链更加紧张拿地谨慎，另一方面，今年供应的商业用地位置不佳等因素抑制了房企的拿地热情。 二．北京市今年商业用地成交情况 前四月土地收入大降 4月份，北京市土地市场共计出让9块地，其中包括众企业争抢的香河园3号地，合计带来38亿元的土地收入，虽然环比二月份上涨17.2%，但同比大幅下降39.6%。另外，据统计，北京市前四月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累计成交7块，建筑规划面积为124.7万平米，仅为去年的13.4%，住宅土地出让金为72.5亿元，为去年的15.3%；商业用地累计成交11块，建筑规划面积为126.9万平米，商服土地出让金为47.7亿元。 北京土地市场前4月土地出让金同比大幅缩减近四成，一方面与前4月土地供应减少相关，另一方面是受土地低价出让影响，尤其是今年以来的商业用地全部以零溢价率成交。 二．北京市今年商业用地成交情况 商服土地收入同比锐减100亿 据记者了解，自去年住宅市场调控之后，商业用地一路走高，成为去年冷清市场中的一匹黑马，中服地块、崇文门菜市场地块和王府井地块等商业用地的成交溢价率不断攀升攀升，且商业用地的土地收入支撑了去年土地市场的整体收入。2011年北京经营性地块成交中，居住用地楼面均价4800元/平米，平均溢价率11%；商业办公用地楼面均价8069元/平米，平均溢价率33%，商业地块平均溢价率为居住地块三倍。 然而，今年以来，商业用地风光不再。据统计，1~4月北京市商服地块共成交11块，规划建筑面积为126.9万平米，同比减少42%，土地出让金为47.7亿元，同比大幅减少67%，约为100亿元。同时，商业地块的平均成交楼面价仅为3760元/平米，同比去年下挫约43%。 二．北京市今年商业用地成交情况 值得一提的是，虽然商服地块溢价率均为零，但在住宅用地的贡献下，前四月出让地块的平均溢价率达到了12%。这其中，香河园3号地功不可没。据了解，香河园3号地紧邻东二环，位于东直门公交枢纽南侧，是近年来罕见的优质地块，引起了包括万科、首创、华远、懋源置业、鑫苑中国、南昌市政、美尔、和裕地产等在内的9家企业“争抢”，最终，南昌市政公用投资控股有限公司以43%的高溢价率斩获该宗地，折合楼面价2.57万元/平方米，创造了2012年以来全国住宅用地楼面价最高。 三．影响北京市商业用地成交的原因 资金链紧张成主因 对于今年以来商业用地的表现，持有型的商业地产对资金的要求很高，收益回报期长，这就要求企业的资金非常雄厚，但在目前的情况下，银行对房企的贷款显然没有放开，其他融资渠道也比较困难，所以房企在获取商业用地方面较为谨慎。同时，商业地产是跟实体经济贴得很近，但目前的实体经济表现平平，这在很大程度上影响了房企的预期。需要提醒的是，自2009年第四季度以来，商业地产的租金一路飙升，涨幅过快隐藏着众多风险，可以说目前的售价和租金基本已经见顶。 今年第一季度住宅用地极度冷清的情况下，商业用地并未有所起色。量价齐降明显，一方面1-4月优质商业地块比较稀少，另一方面，同去年个别开发商积极拿取商业用地不同，今年开发商对于转投商业更加理性。 三．影响北京市商业用地成交的原因 供需失衡加剧 住宅市场火爆时，很多人选择住宅做投资产品，除了投资回报率高外，其风险性是较小的，因为中国的住宅市场，始终存在供小于求的现状。这也是短时期内无法改变的，这决定了住宅产品的保值增值特性。当然，前提是在没有严厉政策调控的情况下。 而商业地产则相反，商业地产本身存在供大于求的现实。商业地产的种类也较为复杂，投资风险也难以把控。因此，做过商业地产投资的人对此都会较为谨慎