复地南延线亩项目市场研究定位及物业组合建议解析：.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 蔚蓝卡地亚会所3F平面图（整体以茶坊、咖啡、书吧为主） 雅居乐花园会所 会所尚未投入正式使用，目前仍作为售楼部使用。会所功能配置以大而全为主，主要因为项目为远郊型物业，且项目档次相当于纯别墅社区较低，属远郊大型居住社区的概念。会所运营管理：雅居乐物业管理公司 说明 雅居乐花园会所配套表 会所模式 档次定位 运营方式 盈利模式 适应性条件 案例 大而精的俱乐部 经营模式 集餐饮与健身为一体的 高级私人俱乐部 俱乐部式经营 独立核算，经营成本不摊入物管费用 年费作为进入性门槛，同时享受 部分免费项目 重点项目为主要盈利点 定期举办特色活动，阶段性增加 消费频次 城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向 具有特殊资源的项目，如高尔夫等 麓山国际社区 酒店式的开放 经营模式 大型酒店式豪华会所， 提供国际化商务、餐饮 住宿、康体全线服务 完全酒店式经营，对管 理方提出较高要求 酒店由专业公司独立经营，会所 运营依托酒店 项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求； 企业集团有实力和能力运作 大溪谷 大而专的封闭 经营模式 大型高档社区会所 半封闭式运营 部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营 外包为主，结合自营，基本对内 经营即可满足盈利需求 社区规模大，自有常住人口多 客户基数大，基本对内经营 即可满足盈利需求 雅居乐花园 小而精的半封闭 经营模式 以集中满足核心群体需 求为主的小型高档社区 会所 半封闭式运营 与物管完全独立分开经营管理 外包为主，结合自营 经营场所对外开放，但采用办卡 的形式设置门槛 适应性强，一般豪宅均可采用 体现档次的同时，降低运营 的风险 蔚蓝卡地亚 地产项目会所经营模式总结：根据以上项目会所及相关资料分析，目前成都会所经营主要有四种经营模式，我们建议采用酒店式的开放经营模式的经营模式为主。 项目会所功能配置建议 ：总建面建议8000方左右，提供以下功能服务。 上海兰乔圣菲会所（兰会所）:纯别墅社区会所，酒店式开放经营管理，由专业会所运营商鸿艺会管理，经营状况良好 上海中海翡翠海岸会所：纯别墅社区会所，酒店式开放经营管理，由专业会所运营商克拉克海奇管理，经营状况良好 上海九间堂会所（十乐）：纯别墅社区中式会所，酒店式开放经营管理，由发展商正大集团自行管理经营，经营状况良好 产品附加值建议 Part 7.6 屋面及地下系统——屋面系统：系统由节能系统、通风系统、紧固系统、防水系统、采光系统构成；有助于提高房屋屋顶的防水性能；自然调节室内温度，保持居住的舒适性。成本200-250元/平方 正脊挡篦/康派卷材 防水卷材 柔性泛水 覆易卷材 （铝箔阻隔膜） 挂瓦条支架、抗风搭扣 保温板 采用拉法基屋面系统，铝箔阻隔膜是麦卡伦地屋面系统中的重要配套之一，位于屋面瓦与屋顶防水系统之间主要起到两大作用：大大提高屋顶的防水性能；调节温度，在夏天高温时反射阳光，冬季阻隔室内热流的外溢，保证室内温暖 阳光 铝箔与保温隔热板 特别工艺：挂瓦。在现浇混凝土屋面上，先安装纵向的顺水木条，上面铺装铝箔阻隔膜，膜上面安装横向的挂瓦木条，屋面瓦在木条上顺序排列， 在瓦片与屋顶之间即木条中间存在空气层，提高屋顶隔热性能，降低15％空调能耗 屋顶保温板加厚到20cm（北京节能规范的4倍） 保温板向上延伸，包裹到整个屋顶和女儿墙 地下保温板深入到地下1.5米，在北京的冻土层（0.8米）以下 根绝地冷对建筑物的渗透、防止屋顶暴晒 建筑物内部冬暖夏凉 女儿墙 聚苯板保温 空气层 外挂面砖 水泥砖 防水层 找平层 聚苯板保温 混凝土屋顶 屋顶保温截面 空气层 外挂面砖 聚苯板保温 室外地坪 砖护墙 混凝土墙体 热量（夏季）冷量（冬季） 地下保温截面 屋面及地下系统——屋面及地下系统：通过加厚保温墙等工艺，有效调节温度，控制能耗。成本20-30元/平方 采用22厘米陶粒混凝土加厚楼板，一方面可以有效节能，另一方面也使楼板的隔音效果从通常的75分贝减小到30分贝，达到欧洲标准。 分户隔墙上增加了10公分厚的挤塑聚苯做保温、隔音 精装阶段设计加厚一倍的户门、室内门，门窗内暗藏隔音、 隔热胶条，多个细部共同为减耗起到良好作用。 以不同日照角度设计的不同倾角的外窗和低辐射中空Low－E玻璃 挤塑聚笨板是以聚苯乙烯树脂为原料，经由特殊工艺连续挤出发泡成型的硬，质板材,其内部为独立的密闭式气泡结构，是一种具有高抗压、不吸水、防潮、不透气、轻质、耐腐蚀、使用寿命长、导热系