CRIC金域华府高层住宅价格建议报告书讲解.pptVIP

* 竞争导向-市场比较法 说明：以区域内竞争项目的价格为基础，根据竞争双方的情况，制定价格，以达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。 价值导向-收益还原法 说明：需求导向定价法是指根据市场需求状况和消费者对产品的感觉差异来确定价格的定价方法。 成本导向-成本导向定价法 说明：以营销产品的成本为主要依据制定价格的方法统称为成本导向定价法,这是最简单、应用相当广泛的一种定价方法。 市场环境主导因素 自身产品条件主导因素 这些方法由于缺乏科学的依据和理论的指导而往往不能真实反映房地产项目的真正价值和市场价格。 五 四·核心价格确立 三 二 一 基础价格定价方法选择 * 计算公式以及数据模型的引用 线性回归 ??????????????????????????????????????????????????????????? 　　变量的相关关系中最为简单的是线性相关关系,设随机变量*与变量之间存在线性相关关系,则由试验数据得到的点(,)将散布在某一直线周围,因此,可以认为关于的回归函数的类型为线性函数。由此可通过相关变量测算出实际相关值。 五 四·核心价格确立 三 二 一 优点：对市场需求表现敏感，可通过阶段市场表现测算出市场可接受决定值，还原产品真实市场价值。 缺点：与产品成本估算脱节，在与市场竞品比对以及产品自身的客观把控性方面需要较高的评判经验。 * 深圳大学土木工程学院建设管理与房地产 深圳万科房地产开发有限公司 易居中国 易居中国 易居中国 易居中国 易居中国 易居中国 就职单位 姓名 宋博通 朱明辉 霍宏 刘文超 吴洋 黄子宁 余海洋 姜玉琼 职称 深大副院长 市场部总经理 中国注册房地产估价师 注册经济师 中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师 高级分析师 高级分析师 评估团队介绍 五 四·核心价格确立 三 二 一 通过市场比较法确立项目的核心均价，需要有专业的专家团队对项目区域内的竞争项目以及项目本体有清晰直观的认识和了解，然后再以专业的视点和丰富的经验进行评估打分。 * 楼盘质素考量指标的构成和权重确定。就一般而言，影响楼盘价格的指标主要有：区位、规划设计、社区配套以及其他四大类。在此四类指标基础上再细化出若干项。确定考量指标后，要将指标进行量化需采用专家评分法，由若干资深专家对每项指标权重赋分，加权平均确定每个指标的权重。针对区位、规划设计等指标评价有指标含义。参照指标示意采用1～5分进行评分。 溪山美地园 权数 评分指标 片区形象 与市中心的距离 道路/交通状况 周边自然环境 周边人文环境 周边配套 治安状况 片区提升空间 书香门第上河坊 深物业新华城 金地梅陇镇 万科金域华府 总评分 6 7.2 5.5 6.2 6.9 区位 0.4 0.2 0.3 0.2 0.3 0.3 0.2 0.3 3 2 2 4 2 2 3 4 4 3 3 1 2 3 3 5 3 2 2 1 3 3 2 3 5 2 2 1 2 3 3 3 3 3 4 3 2 3 3 4 市场比对评估打分-区位 五 四·核心价格确立 三 二 一 溪山美地园 权数 评分指标 总体规划 社区规模 物业类型 园林环境 建筑外观 户型设计 书香门第上河坊 深物业新华城 金地梅陇镇 万科金域华府 总评分 11.8 10.5 9 14 14.5 规划设计 0.4 0.3 0.4 0.4 0.3 0.3 4 4 4 5 3 3 4 2 4 2 2 2 3 2 3 2 2 3 5 5 3 4 4 2 4 4 4 3 4 5 社区配套 社区商业 学校 会所 工程进度 物业管理 开发商品牌 其他 0.3 0.2 0.2 0.2 0.4 0.4 2 1 3 3 2 2 5 3 1 2 3 2 1 1 1 3 2 4 3 2 2 3 4 5 2 2 2 4 5 5 市场比对评估打分-项目本体 五 四·核心价格确立 三 二 一 * 在项目的综合评判过程中，我们对项目区位给予60%的权重占比，对于项目本体给予40%的权重占比，然后通过计算得出本项目与周边竞品的综合评分 项目综合评分 区位评分 60%+本体评分 40% 溪山美地园 项目综合评分 书香门第上河坊 深物业新华城 金地梅陇镇 万科金域华府 8.3 8.5 6.9 9.3 9.9 项目综合评分测算 五 四·核心价格确立 三 二 一 * 通过对可比楼盘质素评分和价格的回归分析，楼盘的价格和其本身质素是存在着一定关系。通过可比楼盘质素得分X和其楼盘价格Y，运用最小二乘法建立一元线型回归方程： Y＝a+bX Y为楼价 X为楼盘质素评分 b=(XY-X*Y/4)/( XX-X*X/4) a=(Y/4-b*x/4) 高层住宅均价：1031