新景祥培训三如何撰写项目营销总纲(版)N(NXPowerLite)分析报告.ppt

我们的使命： 为客户提供卓越的不动产服务解决方案， 成为美好生活推动者。 讲师授课讲义： …… …… * 讲师授课讲义： …… …… * * * * * 讲师授课讲义： …… …… * 讲师授课讲义： …… …… * * * 接待预约客户，需提前预约3天 专人电话预约，除事先了解每位客户的基本资料外，还询问客户的参观时间段、交通工具、人数（是否有小朋友或者宠物）、喜爱音乐、杂志、香氛味道、电影、饮品及食品类型等，务求预先定制不同的接待环境， ［增值服务二——电话预约］ 物管管家开车门迎宾，管家助理端湿毛巾，专职管理员代客泊车，门童为客户开门，销售顾问热诚接待。如有小孩或宠物，可设专门宠物托管中心。进入售楼大堂，首先邀请客户享用精美的茶点，每款茶点根据客户的喜好特别定做，让客户彻底放松身心。 ［增值服务三——皇家服务］ 【增值服务四——专人上门签约收款】 高端客户的工作及生活区域相当广泛，签约缴款时间难以约定，此项服务作用除了保证本项目正常签约及回款速度外，也体现出本项目以人为本的高品质服务宗旨。 营销总纲框架详析 项目属性界定 项目形象定位体系回顾 项目目标与挑战 市场情况与预判 客户构成与判断 开发策略 产品策略 服务策略 销售策略 推广策略 营销总控表 入市时机建议 推售策略 分批次开盘策略 价格策略 资金回笼计划 销售执行与安排 销售策略 开发商 用途 容积率 总建面（㎡） 开工时间 恒泰路桥 住宅 2.5 14.1 — 筑城 住宅 2.5 12.3 -- 江西嘉圆 住宅 3.5 5.0 力高 居住商业 4 14.9 已开工 正荣 住宅 2.5 6.9 上海凯润 住宅 2.2 14.9 中大 住宅 3.5 8.0 厦门国贸 住宅 2.2 11.2 厦门国贸 住宅 2.2 11.5 江西万科 住宅 3.5 7.6 2011年5月 江西水利 住宅 3.5 8.0 正荣 住宅 2.2 9.8 正荣 住宅 2.2 10.3 正荣 住宅 2.2 4.9 联发置业 居住商业 4 13.1 江西铭威 居住商业 3.5 7.4 基于项目产品属性、市场竞争、客群及 项目本身工程进度等几方面因素综合考 虑，新景祥认为南昌天琴湾项目最佳入 市时机应为2011年8月上旬，在传统旺 季来临之际进行集中发售。 理由如下： 1、本项目为改善性需求产品，且产品具 有差异化及自身优势； 2、明年区内多个项目同时入市，特别是 以万科为首的一线开发商明年5月动工， 10月可具备开售条件，建议在之前销售； 3、本案主要客群来自市中心及红谷滩， 且大体量拆迁可为其蓄积刚性需求； 4、根据工程进度，2011年3月开工，最 快开售条件为9月，故8月上旬入市为宜。 5、所处季节更有利于园林景观示范区的 展示效果 第一批 16#、15#、17#、18#、19# 房源套数 419套 房源面积 41773.9㎡ 推售时间 2011年9月17日 目标去化时间 3-4个月 目标去化率 85% 第二批 11#、12#、14#、13# 房源套数 579套 房源面积 71728.08㎡ 推售时间 2011年12月 目标去化时间 3-4个月 目标去化率 85% 第三批 1#、2#、2A#、3#、5#、7#、8# 房源套数 510套 房源面积 45876.51㎡ 推售时间 2012年4月 目标去化时间 3-4个月 目标去化率 85% 第四批 4#、6#、9#、10# 房源套数 440套 房源面积 59037.03㎡ 推售时间 2012年9月 目标去化时间 3-4个月 目标去化率 85% 第四批主推A地块31层高层，小批量，多批次， 将进程推向高潮，完美收官。 第一批主推B地块17层高层，通过国贸地产品牌价值、天琴湾系列产品展示，结合园林景观示范区树立项目形象、拔高项目调性为后期溢价创造空间； 第二批主推B地块31层高层，以更多的产品品质展现及活动体验，承接项目高端形象，为项目带动人气，促成销售； 第三批主推A地块17层高层，延续前期营销节奏，利用前期商业氛围及小区氛围营造，持续蓄客推售，进一步溢价； 考虑到国贸地产首度踏足南昌市场，且朝阳洲片区形象也还有待成熟，项目需要拔高调性树立高端形象，因此我司在销售进度方面，建议如下： 低开高走 低开的目的是吸引市场视线，路线是提升价格。一般使用于普通的郊区大盘，通过低价入市聚集人气扩大口碑传播 高开低走 适用于某些高端楼盘，市场竞争趋于平缓，高价入市回收资金后，剩余部分通过降价方式回收资金。 稳定价格 营销期价格始终保持相对稳定，适用“短、平、快”的小项目。 按照三次发售及推售价格、面积、套数情况，截止2011年12月底，按照85％的去化速度，本案