税务会计第九版第十章土地增值税会计资料.pptVIP

第二节土地增值税的计算与申报 非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 第三节 土地增值税的会计处理 第三节 土地增值税的会计处理 预缴土地增值税的会计处理 纳税人在项目全部竣工前转让房地产取得的收入，由于涉及成本计算及其他原因，而无法据以计算土地增值税, 可以预缴土地增值税。待项目全部竣工、办理结算手续后, 再进行清算，多退少补。 【例】某房地产开发公司在某项目竣工前, 预先售出部分房地产而取得收入200万元, 假设应预缴土地增值税20万元; 项目竣工后, 工程全部收入500万元。按税法的规定, 该项目应交土地增值税80万元。 第三节 土地增值税的会计处理 收到预收款时: 借:银行存款 2 000 000 贷:预收账款— — ××买主 2 000 000 按税务机关核定比例预提应交土地增值税时: 借:递延所得税资产— — 土地增值税 200 000 贷:应交税费— —应交土地增值税 200 000 预缴土地增值税时: 借:应交税费— —应交土地增值税 200000 贷：银行存款 200000 第三节 土地增值税的会计处理 实现收入、 进行结算时: 借:预收账款— — —××买主 2 000 000 银行存款 3 000 000 贷:主营业务收入 5 000 000 按土地增值税的规定, 计算整个工程项目收入应交土地增值税时: 借:营业税金及附加 800 000 贷:应交税费— — —应交土地增值税 600 000 递延所得税资产— — —土地增值税 200 000 缴清应交土地增值税时： 借:应交税费— — —应交土地增值税 600 000 贷:银行存款 600 000 第三节 土地增值税的会计处理 扣除项目金额的会计处理 房地产开发企业 若企业在受让土地使用权后，集中开发建设，一次性整体转 让，其扣除项目金额容易计算和确定。如果是分批开发建设、分次转让，其开发成本费用的计算就比较复杂。 非房地产开发企业 非房地产开发企业，包括外商投资房地产企业、 从事房地产业务的股份制试点企业对外经济合作企业以及兼营房地产业务的各类企业和单位。 第三节 土地增值税的会计处理 转让的房地产 凡转让的房地产, 原来是在企业“固定资产”账户进行核算和反映的。这说明是旧的或使用过的。对其扣除项目金额，不能以账面价值或其净值计算扣除， 应以政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格计算扣除。 第三节 土地增值税的会计处理 主营房地产业务的企业土地增值税的会计处理 主营房地产业务的企业，是指在企业的经营业务中，房地产业务是企业的主要经营业务，其经营收入在企业的经营收入中占有较大比重，并且直接影响企业的经济效益。主营房地产业务的企业，既有房地产开发企业，也有对外经济合作企业、 股份制试点企业和外商投资房地产企业等。 第三节 土地增值税的会计处理 在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应于房地产已经移交和发票结算账单提交作为销售实现，借记“银行存款”等账户，贷记“主营业务收入”等账户。在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应以合同规定的收款时间作为销售实现，分次结转收入。 第三节 土地增值税的会计处理 商品房预售 商品房预售人应当按照国家有关规定, 将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 【例】主营房地产业务的某房地产开发公司，投资开发一居住小区，因小区位置比较偏僻，开工时地价便宜，但当小区住宅建成销售时，附近新建地铁站，使该地区地价上涨，小区住宅商品房由原来的2000元/平方米上升到