云翔投资_安徽池州商之都城市综合体项目营销提报_103p_销售推广方案要点分析.ppt

回顾2011，展望2012 虽然十二五已明确指向刺激消费为战略方针， 但短时间并不可能立竿见影。 支撑中国GDP50%比重以上（保守估计）的投资马车，还将占主导影响地位。 政策要扩大消费，就面临抑制投资， 而房地产又占整个投资比重的一半以上， 在GDP的比重中占25%以上。 房地产将还在严格的调控之中。 2012年， 会是调控严格执行和新政配合实施期。 房地产业只要有异动，国家会再实施调控！ 预估，新政会配合发出，但根据目前地产走势来看， 年初有较大调整动作的可能性较小。 在这样的严格调控下 众多业内人士，都很清楚， 之前的无序暴力时代很难再现。 商业地产的红火，烘托了地产市场不一样的世界。 这个世界在“分裂”，房地产市场再也不会是大锅饭的市场。 纯粹房地产投资市场会更加鲜明。 商业地产与公寓如何？ 政策一：提高二套房贷首付50%比例和利率1.1倍政策。 商业地产首付比例50% ，无影响 政策二：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 90平米以下自住公寓，无影响。 政策二：可暂停发购三套及以上住房贷款 ， 公寓影响不大，商业无影响。 政策三：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 。 本地居民无影响，外地有影响。 不谋全局者，不足以谋一域； 不谋万事者，不足以谋一时。 反思 存在即合理 存在≠合理 第七章：数据解码 推广活动计划 名称 日期 备注 商之都红街投资说明会 暨回乡青年创富大赛 2012-2 前期蓄积的客户、社会投资人士及红街入驻商家 以1号楼商铺/尾盘为主 网络游戏高手征集活动 暨池州十大骄傲之 2012-3 造势宣传.启动网游公关策略 以公寓/9号楼为主 正式预约 2012-4 差异化应对策略促成购买 第一波 第二波 第三波 项目 面积 预期销售均价 2、4、6+7、8、10#楼商业尾盘 2-4-6#楼2410.54 7-8-9#楼3163 共5573.54平方 2-4-6#楼销售总额2800万 7-8-9#楼销售总额4000万 9#楼 约6416平米 销售总额3200万 1#楼（不含商业部分） 约17000平米 销售总额8000万 销售收入预算 以上销售收入不含云翔包销项目 为了达成1.8亿元的销售目标，根据云翔初步的推广安排， 预计总费用为：1.8亿元×1.2% = 216万元 说明：正常商业推广经费是1.5%，住宅是1%。 由于本案商业部分是尾盘，住宅项目在当前销售形势和政策调控下，建议贵司综合考虑最终经费安排。 销售费用预算 鉴于项目的远见性与品牌高度同时预测项目传播中对于投资信心的吸纳预测项目传播对于消费者品牌的认同度 还需要进一步细划升华… 第八章：云翔态度 动态巡场 掌握客户动向 安排外围服务 辅助销售 在售楼处内设置销售大堂经理岗位，融酒店大堂经理与销售经理功能与一人，随时掌握客户情况的同时，指挥安排更加合理的外围服务与销售节奏相配合，同时与置业顾问实时互动，并在需要时及时解决客户问题。 销售大堂经理 云翔销售态度 售楼处内建议提供多种茶水供客户选择，包括茶、果汁、咖啡、牛奶、可乐等，并配备甜点、水果等备点； 按照酒店标准配备相应茶具，通过高档次的茶具用品体现项目档次。 外围服务 茶点服务 云翔服务态度 售后服务体系：专有化享受，提供增值服务 贷款服务 合同服务 销售线 客服线 增值服务 到访客户 成交客户 尊享服务 客户服务团队的人员组成： 客户服务经理1名 客户服务专员2名 提供上门合同及贷款服务； 提供专业法律顾问； 提供专业理财顾问。 云翔售中态度 铺位结构规划不够合理，不利经营是造成未去化的主要原因， 如将两个商铺整体出售则总额较高，加大投资门槛 案名乏，可能导致短期难以树立较强势的市场项目形象 业态定位不准确及招商不到位，要完成销售任务，该部分是 关键，自营总价过高，销售有较大困难 2012年调控政策影响整体销售 完 成 任 务 存 在 的 难 点 云翔代理态度 关于本项目相关工作内容，其出发点及原则如下： 工作、利益与项目捆绑。体现诚意、表达信心、谋求共赢！ 深切理解贵司需求，展开长远合作及发展！ 让我们讨论一下吧？ 云翔提报态度 我们的承诺，就是项目成功销售 希望对贵司的思考有所帮助 智慧支持：博思堂营销策划机构 11-4、推广策略（4） 推广节奏（快说还是慢说） 造势是干嘛？？？？ 形成热点； 成功的商铺销售，开盘当月应销售50％以上的房源； 客户蓄水期在半年以上； 必须在交付前销