浙江绍兴会稽新城定位报告_文创集团_121p_2012年6月_市场研究_旧城改造_都市生态休闲区_前期策划要点分析.ppt

都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。 HOPSCA HOTEL 酒店 OFFICE 办公 PARK 休闲 SHOPPING MALL商业 APARTMENT 居住 CLUB 娱乐 项目定位 项目核心区定位 项目核心区形象定位 活力时尚的消费目的地：本项目的大型零售将以时尚型的业态和时尚感的建筑外形，将成为绍兴的又一地标性零售中心。不仅将成为时尚潮流人士消费的首选目的地，也为一家人可以休闲娱乐提供一个活力亲子平台，同时也是外来旅游人士购物、休憩、娱乐的目的地。 舒适高尚的生活社区：本项目将着力打造成会稽新城的绿色社区，将为培育包括住宅和商务公寓在内的绿色生活空间，项目将成为当地又一个高尚居住社区的展示窗口。 高雅便利的商务环境：项目自身的配套零售设施为商务客户提供了高雅的消费环境及便利的消费项目，对于维持本项目的高端定位十分有利。 活力时尚的消费目的地 舒适高尚的生活社区 高雅便利的商务环境 项目核心区功能定位 项目核心区位于城南大道以北、中兴南路以东、会稽路以西，总占地563亩。 项目以示范绍兴城市未来，打造以旅游、商贸、文化、办公、酒店、居住为一体的全生态旅游城市综合体 绿色、舒适、活力、新城市中心 绿色：毗邻会稽山旅游度假区，享受稽山公园和环城河的城市绿肺和人文景观； 舒适：追求轻松、舒畅、恬静、自由的生活工作及购物方式； 后现代：主张与自然资源、人文环境的融合、回归，城市与自然的完美结合； 新城市中心：区别于中心城区的新功能区，但又具备城市的多样化功能 星级酒店 高端总部型办公 商务交流中心 商务办公中心 休闲居住中心 商业娱乐中心 甲级楼宇型办公 特色商业 购物中心 会稽新城 核心区 文化旅游特色街 高尚社区 邻里社区型商业 度假型酒店式公寓 会稽新城核心区功能定位：以生态旅游休闲为灵魂，围绕旅游度假、商务办公等产业，打造旅游、购物、商务、居住的服务中心，退一步山湖的宁静，进一步城市的便捷，发展四大功能组团： 项目核心区功能定位 城市化配套 衔接着城市的繁华与自然生态的宁静 悠游于城市与清幽之间 -----差异化生活 项目定位 项目整体竞争力分析 对于本项目而言，其整体的核心竞争力在于综合性项目。如着眼于单个项目，其较之于绍兴范围内其他项目的竞争优势将被削弱。 综合性商业项目，其各部分之间存在的协同效应，引致商务人流对于物业的支持，使其形成一个自我支持的整体，从而进一步形成其核心竞争力。 项目形成一个自我支持的整体 最终而言，其良性循环，将最终提高项目各部分的竞争能力，即使其租金/售价和入住率表现良好 商务/居住人群 物业设施 协同效应 项目定位 项目盈利模式 项目前期即可出售，帮助本项目尽快回笼资金，缩短整个项目的投资回报期 有利于维护各种商业物业的品质，优质物业长期经营可获得未来的升职 日后少量面积可考虑出售给投资者或进行打包整体上市，以增加现金未报 办公楼/零售/酒店：销售+持有 住宅/酒店式公寓：全部出售 项目定位 项目SWOT分析 S-优势 绍兴经济高速增长推动房地产业快速发展，且近几年绍兴房地产行业拥有健康的市场 绍兴人均收入直逼一线城市，内需持续保持旺盛，投资意识强烈 绍兴城市化加速，三产结构不断完善，退二进三进程不断加快 项目处于绍兴会稽山旅游板块，拥有丰富的人文历史积淀，旅游资源广阔，区域规划为城市旅游休闲功能 项目交通便捷，可及性及可视性较好。 O-机会 区域内尚没有综合体项目，配套设施难以更上区域需求 区域尚没有高品质甲级写字楼和酒店项目 W-劣势 项目地块上留存有部分厂房，可能对拆迁会有一定问题 T-威胁 项目与世贸和迪荡新城距离不足5公里，未来存在竞争。 会稽新城 核心区 商务交流中心 商务办公中心 休闲居住中心 商业娱乐中心 定位 ： 生态的现代新城核心 基本规律： 休闲旅游、商务办公、休闲交流交流、文化娱乐、居住等综合功能区 市场要求： 满足休闲旅游、商务、商业、文化娱乐等业态升级 高端总部型办公 甲级楼宇型办公 项目定位 商务办公中心：一个环境优美的、生态舒适型的集高端总部型办公、甲级楼宇型办公为一体的新型商务中心 功能定位——商务办公中心 项目定位 功能定位——商务办公中心 本体优势 本体资源：稽山新城核心区既具有明显优于城市核心的自然和人文资源，未来也将发展城市的商业和商务资源，与城市镜湖、城中、迪荡三大区域写字楼区形成明显差异 周边的环城河及周边会稽山风景区资源和周围绿色资源 相对城市的生态，高绿化率 高尔夫球场、度假村等休闲度假资源 自然资源 会稽山拥有