沈阳西山商业项目定位策划报告-66页-2008解读.ppt

1、推广费用： 30000 下定金客户95%以上成交 10月1日 项目现场 商业开盘活动 320000 具体预算待与活动公司联系后确定，费用控制在35万以内。 费用总计： 80000 下定金客户90%以上成交 8月1日 售楼部 住宅开盘活动 50000 吸纳新客户 9－10月 房交会 房交会 50000 下定金客户维护活动 9月 圣沣 VIP客户酬谢晚会 50000 招商造势、销售蓄势 确定大型商家后 圣沣 项目招商会＋大型商家签约会 60000 媒体造势 6月 喜来登 项目媒体见面会 费用预算（元） 目标 执行时间 地点 形式 公关活动费用 推广费用总体预算： 300万元 2、策划代理费： 策划顾问费＋招商顾问费 形式 服务内容 执行时间 佣金 代理、顾问费用预算（元） 顾问服务 策划顾问 策划销售顾问、广告策划＋广告设计 年度服务 －－ 42万 招商顾问 招商策划、招商团队培训、重大客户跟踪 年度服务 0.5个月租金 24万 代理服务 销售代理 全程策划＋销售代理 全程 销售额1.5% 按实际佣金结算 招商代理 全称策划＋招商代理 全程 1.5个月租金 按实际佣金结算 3、销售管理费用： 2000 0.5 ‰ 2000 1名 销售主管 7200－12000 1.2‰ 1200 基本6名，开盘后8－10名 销售代表 招商团队 3600－7200 半个月租金 1800 2－4名 商业顾问 销售团队 基本费用预算（元/月） 提成 工资/人（元） 人数 人员 销售、招商管理费用 “全面进行招商推广，针对零散的铺位引入相应的商户”。 裙楼商业销售策划思路 招商第三阶段： 裙楼商业销售策划思路 2、返租销售： a、商场铺以5年以上的返租进行销售： 重点是准确计算处回报率承诺及实收租金的关系，给投资 信心，并且不能让开发商亏本； b、销售时机： 在项目住宅全面销售前期及未成功引进商家前不宜进行销 售，否则会严重影响商铺的商业价值体现。 3、销售执行： a、销售人员走销＋坐销，以走销为主； 走销范围包括东山区域正在经营的商铺，直接与其老板面谈； b、点对点销售策略 根据登记客户资料，选择重点跟踪的目标，并以专人负责 对接、洽谈。 裙楼商业销售策划思路 目录 一、沈阳商业市场调查 二、项目商业裙楼定位思路 三、裙楼商业销售策划思路 四、裙楼商业销售推广策略 五、商业形象推广语 六、裙楼商业价格定位及价格策略 七、裙楼商业销售节奏 1、本地商家将作为项目商业启动的第一推广目标； 2、重点对大面积商家进行招商，面积需求越大的商家优先进 行推广； 3、对其市场的存活能力应重点审查，避免盲目乐观经营的商 家，防止做一段时间就倒闭的现象； 4、对其能接受的租金水平进行评估，理论上以高租金为先。 推广形式与物料： 1、面对面进行洽谈； 2、项目招商书。 推广目标1——商家 推广目标 2－投资者 推广形式与物料： 1、售楼处现场DM单张设计、制作： 针对商铺的销售，制作具体有投资吸引力的DM单张； 2、销售人员电话通知已登记客户，点对点销售，传达相关信息； 3、广泛收集目标客户的联系电话（例如：现场登记客户、成交业主等），利用短信群发传播商铺信息； 4、预约客户（以商家为主）登门拜访； 5、沈阳电视台或白云电视台电视广告。 推广目标 3－时间安排 阶段性促销活动 散户商家集中签约活动 11月－落成前 散户招商期 公开发售活动 大型商家成功签约的宣传 10月中下旬 公开发售 与大型商家签约活动 9月－10月中 内部认购 累积客户 百货、超市商家重点洽谈 08年4月－7月 龙头招商期 主要营销活动 主要营销内容 时间 阶段营销 目录 一、沈阳商业市场调查 二、项目商业裙楼定位思路 三、裙楼商业销售策划思路 四、裙楼商业销售推广策略 五、商业形象推广语 六、裙楼商业价格定位及价格策略 七、裙楼商业销售节奏 商业形象推广语－主题核心 东山首座 休闲娱乐购物广场 合适经营 + 便利消费 商业会所 休闲娱乐 购物超市 商业形象推广语－品牌写真 项目定位：东山首家特色的休闲娱乐购物商场 品牌定位：东山商业的标志性建筑 核心主题：娱乐购物的新天地 品牌个性：现代的、时尚的、品位的、欢乐的 东山广场 商业形象推广语－推广名 主推广语：时代商业城，富贵黄金铺 备选推广语：东山至尊宝地，财富龙头铺王 商业形象推广语－推广语 目录 一、沈阳商业市场调查 二、项目商业裙楼定位思路 三、裙楼商业销售策划思路 四、裙楼商业销售推广策略 五、商业形象推广语 六、裙楼商业价格定位及价格策略 七、裙楼商业销售节奏 商业价格定位