《戴德梁行物业管理之楼宇交付课程培训教材》(页)资料.pptVIP

* 国标规范GB50204-2002 《混凝土结构工程施工质量验收规范》 国标规范GB50096-1999 2003版 《住宅设计规范》 * 国标规范GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》： * 国标规范GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》： * 国标规范 GB50210-2001《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》 * 国标规范 GB50352-2005《 民用建筑设计通则》 国标规范 《住宅设计规范》GB50096-1999 * 国标规范 GB50352-2005《 民用建筑设计通则》 * 正解：在办理产权登记时，开发商将提供《面积实测表》，面积实测表是由有资质的面积测绘单位根据竣工图在现场精确测绘，并由房地产交易登记中心图幅核定科最终核定的，具备权威性和科学性。 说明：尺子测量误差太大，同时尺子也无法测量隔墙的长宽，实际上检测单位进行检测都使用专业的激光检测器，用尺子丈量根本无法得出准确的房屋面积。 依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 在拿到《面积实测表》、办理产权证前，发现与合同销售面积有出入，可与开发商交涉。面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房者补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还购房者；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。 * 主要包括：一、落实业主反映问题、投诉之渠道和处理人；二、准备单独接待室。不得干扰交房现场秩序。这个也是交房中非常重要的一个准备。举例，有业主在交房现场喧闹怎么处理？有业主故意在交房现场怂恿其他业主讨说法的怎么处理。接待室设置原则是，接待室在闹，交房这边听不到。准备了接待室还不够，还得有人引导，引到我们接待室来，引导也有技巧：比如“老师，有什么事，我们到接待室来谈”，错！应该怎么说：“老师您反映的问题，我们已经联系了负责人，我们和负责人沟通一下相信可以为您解决。” 同时引导的时候还要找对房间。如果故意来拉拢其他业主不接房找开发商讨说法这时怎么办。 同时还要注意：周末高峰（集中交房第一天不设置在周末） * * * 验楼工作人员可以安排为两人：工程人员和客服人员，为什么要安排客服人员，因为他有解释技巧，这个解释技巧又有很多内容，我们讲：一般不使用否定性语句。比如业主问，这副墙能不能打通、防盗网能不能装？不能打不能装～～甚至不可能，什么都不能那业主是不是心理就会不舒服了。而有技巧该怎么回答？特别是防盗网。目前盗窃猖狂。出现被盗，那就惨了…这叫免责…所以说服务技巧重要往往一句话不对，时候引出很多麻烦。服务技巧培训也是我们梁行的工作内容之一。 * 期望值管理：在销售时通过我们的营销手段，业主期望值被提升得很高，在路途中不断介绍物业附属设施、未来规划蓝图、物业管理的服务、小区的一些亮点。同时，说一句我们现在交的是清水房，装修之后就会更漂亮了。 思路清晰：要让业主紧跟你的思路去验楼 先大不小：着重介绍户型、功能、景观、未来区域发展规划、装修，楼盘亮点，除非我知道某些细节是我们的亮点，我就着重介绍。 * 交楼后工作，注意的是每天交楼后开总结会，及时解决当天遇到之问题。 * 这里需要特别说明的是，装修人员、验房公司的管控。如果有媒体采访我们应对媒体之方法。 * ★物管是否代收水电费？ 由实管之物管公司确定，一般而言物管每月可统一免费为业主代缴水电费，业主需单次由物管代缴水电等其他公共事业费，为针对性服务可另收取费用。 ★如果业主被盗，物管是否负责赔偿？ 小区协管员职责：公共秩序维护 ①协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序； ②建立专职的公共秩序维护管理队伍，抓好小区公共场所的秩序维护和管理； ③建立完善的消防管理制度，配合消防部门做好消防知识的普及宣传工作。 责任 ①做好来人来访登记，致力减少或杜绝闲杂人员进入小区； ②做好24小时值班及协助公安机做好小区公共秩序的维护工作（但不含人身财产保险保管责任）； ③做好消防安全管理，致力减少或消除消防隐患。 如归责于物管则承担相应责任。 ★使用住宅电梯需要另外缴费吗？如果不需要，三层以下的住户是否可以少缴物业管理费？如不减少，理由是什么？ 物业管理费可以包含电梯使用费；如不包含则单独收取，第二层业主 自愿不乘座电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。 ★使用哪些场所需要收费？ 渝价[2004]778号文附表：物业收费表 ?收费使用。 ?游泳池、网球场4?羽毛球场 不另收费项目 篮球场（1分）或其它（如足球场、门球场