第二章房地产法规讲解.ppt

L/O/G/O 建设法规 第二章 房地产法规 第一节 房地产法规概述幻灯片 3 第二节 房地产法规体系与法律关系幻灯片 6 一、房地产法规的概念与特点 （一）房地产法规的概念 房地产法规是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展的重要工具。 第一节 房地产法规概述 （二）房地产法规的特点 1．专业性 房地产法规只调整涉及房地产的社会关系，从房地产权属的产生和确立到房地产权属的流转，从房地产权利的规制到房地产权利的保护，只要涉及房地产的内容，房地产法规就予以调整。 2．综合性 房地产法规所调整的内容不但涉及房地产业的各个方面，而且调整涉及的主体多种多样；房地产法规调整的手段既涉及经济手段，又涉及行政手段，甚至涉及刑事手段；房地产法规调整的社会关系，既可以由经济法调整，也可以由民法、行政法调整。 3．统分性 房产和地产不可分离的特点，决定了因房屋产生的社会关系与因土地发生的社会关系密不可分，相互交融。因此，有必要由统一的法律部门对房地产进行调整，而不是分划为两个法律部门。 4．非阶级性 就整体而言，法律具有阶级性，但也有一些法律因服务于统治阶级执行公共事务的职能而不具有阶级性。房地产业具有较强的专业性和技术性，房地产法规是社会法律规范，与阶级本质并无实质联系。 二、房地产法规调整对象 （一）房地产开放关系 房地产开发关系是指国家行政管理机关，基于其行政职能与管理相对人发生的有关房地产的管理关系。 （二）房地产交易关系 房地产交易关系是指由平等主体之间基于房地产经营活动而产生的社会关系。 （三）物业管理关系 物业管理关系是指物业管理公司与业主之间形成的各种服务关系。 （四）特殊的房地产交易关系 特殊的房地产交易关系是指因实施住房制度改革措施而形成的公房出售和再交易关系。 一、我国房地产法规体系 （一）宪法 《宪法》是我国的根本大法，是由国家最高权力机关依特定立法程序制定的，具有最高的法律效力。《宪法》规定了我国的基本社会制度和根本政治制度，是其他法律的立法基础。 《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” （二）法律 我国的法律是指全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的规范性文件。法律的效力仅次于宪法。有关房地产活动涉及的法律较多，主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国环境保护法》等。 第二节 房地产法规体系与法律关系 （三）行政法则和规章 行政法规和规章是国家行政机关依法制定和发布的规范性文件，包括条例、规定、办法、命令等，如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《房地产转让管理规定》、《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房地产交易价格管理暂行办法》等。 （四）地方法规 地方法规是指省、自治区、直辖市，以及省会城市、国务院规定的较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。如《广东省土地管理实施办法》、《深圳经济特区土地管理条例》、《上海市房地产转让办法》等。 （五）司法解释 最高人民法院和最高人民检察院在处理房地产案件中就司法实践中出现的问题作出的权威解释，也是房地产法规的组成部分，同样具有法律的约束力。如最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》等。 二、房地产法律关系的构成要素 （一）主体 1．政府主体 政府主体主要是指与房地产有关的政府行政主管部门，包括土地行政管理部门和房产行政管理部门： （1）土地管理部门 《中华人民共和国土地管理法》规定：“国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上地方人民政府土地行政管理部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市根据实际情况国务院有关规定确定。” （2）房产行政管理部门 国家建设部的房地产业司，负责全国房地产业的行业管理。地方各级政府房产行政主管部门负责本行政区域内的房地产行业和城市房地产市场管理。 （3）相关政府管理部门