第三章房地产企业摘要.ppt

企业的各种职能管理部门应该依据主导业务流程划分。例如，通常的房地产开发企业，主导业务流程应该是前期策划—征地拆迁—规划设计—施工—销售—物业管理这样一个过程。业务或经营部门应该包括策划部、开发部、销售部、物业管理中心等。当然这些部门可以视工作量的大小合并或分拆。 通常我们把游离于企业价值链和主导业务流程之外的业务工作部门，如财务管理、人力资源管理、后勤保障管理、安全管理、办公事务管理等部门称为“辅助职能部门”。这些部门也可以视工作量的大小合并或分拆。例如，有的企业行政部包括办公事务管理、后勤保障管理、人力资源管理、安全管理等，也有的由于企业规模较大，分别设立几个部门完成这几项工作。通常单独设立财务部进行财务管理，不和其他部门合并在一起。 在企业的部门设置工作完成之后，我们还要预先从管理流程上确定各部门之间的协作关系。在主导业务流程上的部门之间的关系，毫无疑问要遵照主导业务流程所确定的上、下游关系。但是主要职能部门和辅助职能部门之间的协作关系在组织结构设计时，就要事先考虑周全，避免在企业运营中出现各种各样的问题。例如，在处理企业决策、资金使用、固定资产购置等重大问题时，各部门应该是一种怎样的协作关系要考虑周全。 解决这个问题的最好方法，是除了主导业务流程之外，再做出一些子流程，如企业的决策流程、资金使用和预算管理流程、固定资产管理流程等。通过对这些子流程的编制和分析，确定各部门之间的协作关系。 一个管理规范的企业应该在组织结构设计工作完成后，编制本企业的组织手册，下发给企业的各部门及高、中层管理人员。组织手册至少要包括下列内容： （1）企业的组织结构图； （2）企业各部门和各下属单位的职能分解表； （3）企业各部门和各下属单位的职位设置表； （4）企业的主导业务流程图； （5）重要的组织管理原则。 组织结构设计是否合理，要以操作的顺畅性和客户的满意度来验证。通常我们在组织结构设计的半年或一年后，要在企业的内部和外部分别征求对企业组织结构的意见。在企业的内部，主要是检查操作的顺畅性，可以通过高、中、基层干部的满意度来评价；在企业的外部，主要是检查客户的满意度，可以通过对客户的访问或电话征询客户意见来获得。 如果内、外部的满意度在70%以上，就可以不做大的调整，只对内、外部反映较大的问题做适当的调整。如果内、外部的满意度在70%以下，则企业的领导就应根据内、外部的反映，重新考虑企业的主导业务流程是否有问题、组织结构是否要做大的调整。 2、房地产开发企业资质管理 1)管理机构： 建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理。 地方人民政府房地产开发主管理部门负责行政区域内的企业。 2)资质分级审批： 一级资质 二级资质（及以下） 3)资质年检制度 降级或吊销《资质证书》 房地产开发企业资质实行年检制度 ?对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。 ?在年检过程中，房地产开发企业有下列行为之一的，都会受到相应的行政处罚： ?(1)企业未取得资质证书从事房地产开发经营的； ?(2)企业超越资质等级从事房地产开发经营的； ?(3)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的； ?(4)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的； ?(5)企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的； ?(6)企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》的； ?(7)企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，并可处以5000元以上10000元以下的罚款。 第三节 房地产企业的设立与资质等级管理 房地产估价企业的设立条件 房地产估价企业设立程序 房地产估价企业的资质等级与管理 二、房地产估价企业的设立及资质等级管理 ?房地产估价企业设立的条件 (1)有自己的名称，组织机构和章程； (2)有固定服务场所； (3)注册资金达到规定的要求金额； (4)机构内专职房地产估价师及专职房地产估价员的人数达到所设房地产估价机构规定的要求。 ?房地产估价企业设立的程序 1.工商登记 ?首先要办理工商登记。新设立机构的名称必须有“房地产估价”或“房地产评估”字样。 2.资质审查 ?还要申请房地产估价机构资质。工商注册后30日内，到所在地的省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门申请房地产估价机构资质。新设立的机构必须达到房地产估价机构三级资质所规定的条件，可申请房地产估价机构三级资质，并设1年的暂定期。 ?须如实提交的材料包括： ?(1)房地产估价机构资质等