世联_深圳金地梅陇镇2期价格策略_93_经典_高层_小高层_定价策略及方法教案分析.ppt

3.4 合成2期整体均价 2期首批单位取核心均价9800元/平米； 2批2批单位取核心均价11500元/平米； 2期整体核心均价合成： （2期首批的核心均价*首批总建面）+ （2期2批的核心均价*2批总建面） 2期整体总建面 = 10460 元/平米 2期整体核心均价合成取整： 10460元/M2 价格表形成及验证 4.2 价格表的形成00 4.1 价格表制定原则 4.4 价格表的验证00 4.5 入市均价建议00 4.3 推导三套价格表 精确制导 ——了解每一套产品的特点，销售与策划人员分别打分； ——精确、全面制定影响价格的因素和权重； ——横向（朝向差）、竖向（层差）综合比较，确保价格体系更合理。 分类产品策略调整 ——将赠送面积根据好用程度分等级进行折算，精确计算增送面积溢价； ——客户追捧度高、产品稀缺，适当上调价格以促进其他产品的消化。 价值最大 ——主力户型制定合理价格确保合理销售速度； ——客户关注单位，样板房单位和特殊层单位分别进行额外调差，确保价 值最大化。 4.1 价格表制定原则 调差因素及权重： 本项目标准层打分调差因素及权重参考了市场同质产品打分标准； 权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度。 备注:详细打分标准见附件； 客户关注度祥见上门客户问卷调查。 10% 20% 15% 20 % 20% 15% 权重 平面结构 噪音 采光通风 视野 景观 朝向 因素 4.2价格表的形成：影响价格的因素和权重 高层和小高层起点定在同个平面，以同一价值标准横向比较均衡评判，不再分别定平面差； 2房、小3房和4房根据客户的关注点，在平面价格体系完成后进行额外处理，平面差中暂不考虑该因素； 平面调差原则： 4.2 价格表的形成：平面调差 参考周边竞争及结合本项目产品差异，本项目最大平面差取2500元/平米。 龙坂部分项目平面差参考 2200 东华明珠园 2800 春华四季园 1800 万科城 2000 七里香榭 平面差 项目 4.2 价格表的形成：平面调差 280 1430 560 560 1430 620 340 1210 340 110 1210 110 0 980 60 1600 1830 1430 1430 2110 2440 2050 2050 1800 1910 1740 2500 1850 1990 1710 1570 1850 1350 1600 1600 1690 1070 1150 1290 2080 1400 1660 1600 1520 1740 1660 1460 1430 1430 1180 1430 1740 中心泳池 中心园林 园林 园林 层差设定： 考虑资源差别及单位间价差的均衡性，高层和小高层分别采用不同的层差； 跳差设定： 9栋20层以上景观面视野基本可整体越过12、15栋，整体跳差150元 ； 10、11、13栋20层以上主景观面越过前方各栋遮挡，视野开扬，跳差150元，26层以上单位越过周边各栋的遮挡，视野开扬，跳差150元； 12栋第四单元A、B单元主景观面受15栋遮挡，20层以上视野开扬，跳差150元；C、D单元主景观面朝东基本不受影响，无跳差。 原则： 4.2价格表的形成：竖向调差 竖向调差： 10、11、12-4、13栋 9栋 1 - 6 层 7 - 24 层 2 ～ 11 层 23 ～ 33 层 层差15 12-1/2/3、15栋 层差30 层差0 跳差150 12 ～ 22 层 跳差150 20F 7F 层差15 层差30 层差 5 2-6 层 13-18 层 层差30 层差80 13F 7-12 层差0 层差0 层差50 6F 4.2价格表的形成：竖向调差 9-1/2/3/4 20F 26F 跳差150 按照赠送面积的实际情况，将其分为三个级别，分别为：“大且实用”、“大但不实用”及“不大且不实用”三级，并分别乘以相对应的权重计入算价建筑面积。 4.2价格表的形成：赠送面积分级处理 1.2.2 2期办卡客户分析 意向客户以多次置业为主 居住目的以居住需求为主 工作区域以福田为主 居住区域以福田为主 职务以中高管理阶层为主； “有车一族”为项目的主力客户群体； 两房、小三房为项目客户主力需求户型 品牌、区位、规模及生活配套为意向客户核心关注点 家庭收入5千-1万为项目2房客户，占32%； 家庭收入1万-1.5万为项目小3房客户，占33%； 家庭收入1.5万-2万为项目大3房客户，占12%； 家庭收入2万以上为项目4房客户，占18% 首付16-20万为项目2房客户，占23%； 首