地产开发流程及龙湖运营体系要点.ppt

人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 谢谢！ * * 分阶段进行成本管理 土地投标 指导方案设计 验算、控制各阶段设计 指导工程合同签订 控制工程实际成本 《项目成本预设》 项目设计阶段目标成本 项目成本测算及验算（**阶段） **设计任务书成本控制附件 项目目标成本 动态成本跟踪 项目竣工成本 63 土地投资论证阶段 项目启动阶段 设计阶段 招标图完成后一月 施工过程中 竣工结算后一月 25% 设计阶段对于项目成本控制的意义 100% 100% 95% 75% 成本发生曲线 成本决定曲线 施工图完成时，该 项目的建安成本的 80% 已经确 定 设计 竣 20% 20% 64 竣 工 设计阶段 竣工 0 施工阶段 动态成本跟踪 动态成本的概念。 动态成本跟踪：动态成本与目标成本对比， 检查是否超出目标成本。 资金计划的概念。 65 动态成本跟踪 例：家庭装饰 成本费项 目标成本 6.5万 2.5万 3万 1万 已发生部分 待发生部分 动态成本 合计：13万 1、装修（天、地、墙） 2、厨具、洁具 3、家具、家电 4、其他 5万 2万 3万 1万 合计：11万 66 动态成本跟踪 成本费项的概念 67 动态成本跟踪 成本费项的概念 68 形成付款 动态成本跟踪 动态成本的概念 形成资金 预估 计划 待发生部分 未支付 未签合同部分 动态成本 已经支付 未支付 已经支付 已发生部分 已签合同部分 已经签订合同并拆分至对应费项 无合同付款拆分至对应费项 日常报销并拆分至对应费项 固定资产折旧并拆分至对应费项 69 以翠微清波为例， 单个费项的动态成本目标成本 70 结构及粗装修目标成本为18510万，动态成本40880万，是成本增加了吗？ 71 此笔待发生为06年9月录入； 已发生均为06年12月以后发生，没有与待发生对冲； 内容重复，造成动态成本目标成本； 已发生已超出目标成本，拆分得对72吗？ 重点项目运营系统数据与投资模型差异 项目名称 运营系统 投资模型 差异比例 目标成本 动态成本 目标成本 预计总成本 目标成本 预计总成本 蓝湖郡二期 紫都城一\二期 观山水 滟澜山 晶蓝半岛 清波项目 西城天街 7.96 8.24 6.64 13.27 7.95 9.08 5.50 8.91 8.52 7.52 10.13 8.27 7.35 6.55 8.87 8.45 6.99 13.19 8.07 9.14 5.71 9.02 8.53 6.88 13.19 7.96 9.14 5.75 -10.18% -2.51% -5.05% 0.57% -1.42% -0.65% -3.75% -1.29% -0.12% 9.34% -23.20% 3.87% -19.55% 13.81% 73 一个主线、三个阶段 设计阶段 土地投资论证阶段 工程实施阶段 项目成本经理 74 投资论证阶段 3.1 土地投资论证阶段 根据发展部提供的土地信息，由地区公司总经理主持，地区公司 PMO 成员参加，确定拟 取得地块的项目定位（含拟售价格及项目成本设定等）； 根据地块项目定位，公司研发部负责完成《项目预案》，公司发展部负责提供土地信息 及周边市政配套情况； 《 根据项目定位、 项目预案》、土地信息和周边市政配套情况，由公司造价采购部经理（或 其指定人员）负责完成土地投资论证阶段《项目预设成本》； 《项目预设成本》由地区公司 PMO 会审，地区公司总经理最终审定。如不能满足拿地 成本要