中山房地产市场调查报告(22页)详解.docVIP

一、中山市房地产市场 中山房地产市场产品分析 近年来，中山房地产市场逐渐走向成熟，在需求的多样性和资源的稀缺性共同影响下，产品正朝着优质和多元化方向发展。一方面，开发商已经不局限于住宅本身，而把更多目光投放到小区环境的建设、居住文化的营造和产业的嫁接等方面，并衍生出如会展商务、教育社区等复合型的产品；另一方面，在建筑类型上也有很大的拓展，单身公寓、酒店式公寓、小复式、类别墅产品作为市场的生力军，受到一部分人士的追捧。 过去中山楼市一直以纯住宅为主，现在产品类型越来越丰富。在会展经济和CBD经济的促动下，中山接下来将出现一批大体量的商业项目，如正在兴建的东区中心商务区、财富大厦、帝璟东方的中环商务街、南下房地产的盛景尚峰等专业产品项目盈利空间加大的同时，对开发商的开发水平、经营理念也提出很大的挑战。中山房地产市场户型越来越大而且，越是地段好质素高的楼盘，越热衷推出大户型。目前，不少开发商都将主力户型面积设计在120平方米以上，在某些楼盘，160平方米的房子没有占据最佳位置，180平方米的房子才被开发商视为尊贵之选。就居民收入与需求而言，中山自然不能和广州、深圳相比，楼价也不可能向这些城市看齐。随着国家宏观调控政策的进一步出台，在房贷利率不断调高与市场承接力有限的情况下，炒房的机会成本提高，房价上涨的空间越来越小。就目前中山楼市而言，开发商更应该考虑中等收入阶层这个最大的购房人群，该人群需要的是户型紧凑、朝向与景观均好的精致两房或者小三房。原因一：??? 就教育资源来说，城区无疑吸引了不少多次置业人士的目光。??? 原因二：??? 很多人认为住在“乡下”生活成本就降低了，但是如果你所在楼盘的配套跟不上，公共设施跟不上，生活成本同样很高。比如一些楼盘没有菜市场，没有小区超市，买东西要去几千米以外的地方，同样也加大了生活成本，如果在城区工作，来往交通成本也增加不少。特别是在公共交通跟不上的情况下，买一辆私家车也成为必需。??? ，买房也不能只以房子本身的价格来决定，要认真衡量一下房子的价值。长期居住下来，生活成本的累积也不是一个小数目。??? 原因三：??? 随着中山城市的发展，楼盘的开发质量也在不断提高。近期开发的几个项目，在园林绿化、物业服务、户型设计、小区定位上都有一个很大的提高。市中心楼盘也面临着新的发展契机，市中心配套逐渐完善，娱乐休闲、健身场所、教育资源、市政规划等日趋成熟，城区功能分区明确，改善了楼盘周边环境。楼盘自身素质也在不断提高，开发商凭借自身实力，将小区打造成各种风情，尤其是园林的设计成为开发商吸引高端买家的重要卖点。在目前中山城区的不少楼盘中，园林风格各异，花草树木、喷泉、水池、亭台楼阁等各种元素巧妙搭配，景色可观可赏。社区内也有儿童活动中心、老人活动中心、健身设施等。??? 原因四：?????居住在城区，交通更加便利。而从未来的发展趋势来看，城区住宅的升值潜力也更大些。?原因：中山人喜欢眼见为实、讲实际、爱扎堆，这些大家都知道了；可中山人在这一两年房地产热潮的洗礼下，心态也慢慢发生了变化，开始认品牌，看开发商实力、追求个性化居住空间。如果开发商忽视了这些追求，自然也就很难看清中山人荷包里到底还有多少钱，心目中还有多少需求。·五”期间要逐步推行“组团式”发展战略，具体分为中心、东部、西北和南部四个住宅组团。其中，东部、西北、南部和中心组团中的沙溪港口等地均属于镇区。 近年来，镇区住宅市场发展迅猛，2006年镇区住宅成交282.7万平方米，占全市成交比重的65.7%，成为推动中山房地产市场上升的强大引擎。 镇区有着丰富的土地资源和无可复制的自然环境，而且，由于经济发展迅速，工业企业密集，镇区的消费能力不容忽视，本地居民和企业中高层管理人员是住宅市场的主力客户群。不仅如此，部分镇区如坦洲、三乡，更因其临近珠海和港澳，受到外来市场的强大拉动，呈现价量同涨的态势。 中心城区在中山的规划发展中强调了其作为政治中心、商业中心和居住中心的职能，随着环市路和广珠轻轨的开通、市政配套的升级、旧城改造的展开以及博览中心等大型项目的推进，中心城区的区位价值将得到极大展现，使得中心城区在与镇区楼盘的竞争中占据明显的高地，为中心城区楼价的上涨提供了充足的空间。因此，目前城区和镇区楼价差距较小的局面有望逐步拉大，城区市场将朝着高端的方向发展。 通过调查不难发现，中山市的房地产开发商开发的楼盘有着如下特点： 1、体量大。动辄上千亩的开发量，分数期开发。 2、开发商实力雄厚。以雅居乐等本土实力雄厚的开发商和外地大型开发商为主，在资金、品牌和资源整合上有着较大优势。 3、开发方式上，采用滚动式开发，环境和楼盘自身配套是楼盘的主要卖点。 二、西北组团房地产市场 西北组团概况 2007年5月16日，中山市规划局《西北组团（分区）规