ANBOUND城市问题研究：西部地区就近城镇化需因地制宜分析报告.pdf

城市问题研究 第206 期 2015 年3 月19 日星期四 城市问题研究 重点分析2 【西部地区就近城镇化需因地制宜】2 城市研究3 【互联网+助力新型城镇化】3 【城市规划需从“增量”转化为“增值”】4 【地方建铁路奏出融资三部曲】5 【城市规划也需互联网思维】5 【京津冀农业一体化长路漫漫】6 【棚户区“以购代建”看上去很美】7 【楼宇经济焕发城市新魅力】8 【软件专车跑下去，监管体系不能缺】8 【东京新宿城市副中心的成功经验】9 城市问题研究 重点分析 【西部地区就近城镇化需因地制宜】 在 《国家新型城镇化规划》中，引导中西部地区农民就近实现城镇化是其中 的一个重要内容。自实施西部大开发战略以来，西部地区的城镇化率从2000 年 的24.1%提高到2012 年的44.9%，12 年间提高了20.8 个百分点，但仍低于东部 沿海地区60%以上的城镇化率。不过反过来讲，西部地区的相对落后，可成为新 型城镇化建设的一种后发优势，从而避免走传统城镇化的道路，减少建设过程中 对于自然和人文环境的破坏。 纵观以往的城镇化历程，农民“离土离乡”进城模式下的城镇化，因户籍制 度等的限制使农民在子女上学、就业、医疗、低保、养老等方面很难享受到市民 待遇。为了更好地保护农民利益，真正体现人的城镇化，缓解现有城镇化造成的 城乡新二元矛盾，减少农村留守儿童、空巢老人等社会问题的发生，西部地区的 城镇化应以“离土不离乡”的就近城镇化为主。但从西部地区城镇化的现状来看， 在行政力量主导、市场环境内聚力量较弱及资源开发为推力等众多问题中，土地 城镇化快于人口城镇化的问题尤为突出，城镇化仿佛成了房地产过度开发、造城 肆行的托辞。安邦 （ANBOUND）研究人员在西部某小镇调研时发现，该镇是全国 试点先行小城镇，幅员面积240 多平方公里，人口不足8 万（含2 万多城镇人口）， 中心镇区建成区仅2.3 平方公里，新区规划面积为0.8 平方公里。其中在建楼盘 的规划住宅建筑面居然仅10 万平方米，售价也高达3600 元每平方米，个别项目 已突破4000 元每平方米，远远超过县城的房价水平及当地居民的有效购买力。 此外，更有西部省会城市提出要建3 个新区、5 个新城，总面积是现有建成区面 积的7.8 倍。城镇化就是基础设施和房地产的叠加，这是许多地方政府官员对城 镇化的误解，“摊大饼”的新区建设、造城运动就随之产生了。不可否认，这种 片面理解与土地财政利好有着密切的关系。西部地区县级财政普遍比较困难，政 府对土地财政有很大的积极性。有些地方政府，只管卖地，而且是价格越高越好， 建什么房子，卖什么价，就是地产商的事了。于是，在城镇化进程中，人们感受 最为直观的就是宽阔笔直的马路、鳞次栉比的高楼大厦和整齐的绿化带，还有不 断飞涨的房价。更为可怕的是，造出一个高价新区，把打工归乡居民和普通居民 2 城市问题研究 好不容易积攒的血汗钱都吸干了，再也无力消费，也没有资金兴办实业。盲目推 进城镇化建设，导致圈地、占地现象严重而产业发展乏力。表面光鲜的房子后面 是城镇多年的停滞和颓败。这样的现象，已经多次见诸报端。安邦（ANBOUND） 也曾多次对此做出风险提示，指出超出实际需求的新城 （区）建设“发烧热”该 降温了。卖地本无所谓对错，但对西部中小城镇而言，能否获得土地财政，根本 问题不是能否获得开发房地产的土地，而是在这个地区上开发房地产，是否具有 相应的有效需求。进一步说，无论怎样解读，城镇化都不应等同于房地产开发。 毕竟，城镇化不是盖房子、迁人口那么简单，而是涉及社会、经济、文化、农业、 就业、交通、环境、土地、资源等诸多方面。 西部地区的城镇化要健康发展，切实体现后发优势，