物业管理之案例要点详解.ppt

案例怎样落实现实 找出案例中人物、时间、地点、事由、处理办法； 案例中可在现实中实行的方法； 推翻案例，反其道而行分析； 案例中漏点和不成立条例剖析‘； 怎样规避案例中事件发生和处理办法 物业和业主会产生哪些纠结 物业费 邻里维修事由 违规装修 公区占有 房屋设施、公区设备维修 噪音 绿化 服务 安全 业主自身利益 评析 物业管理中一个很重要的法律关系是： 业主和物业管理公司之间是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与接受服务的关系，双方是平等的民事主体，法律上没有谁管理谁的问题。 从理论上说: 物业管理所包含的法律关系的实体内容既有服务内容，又有管理内容，管理和服务融合在一起，不能分开。 从实际情况看: 物业管理工作既有打扫卫生、房屋与设备维修、绿化清洁等服务工作，也有住宅小区内的道路车辆管理、治安管理、制止违章行为等具有管理性质的工作。 因此，既不能将物业管理单纯地理解为管理，也不能将它单纯地理解为服务。 物业管理到底是管理还是服务 ？ 某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解，比如，物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口，把小区原来的四个出口封闭了两个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽人意。对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗？可物业管理公司为何又处处管着我们业主？物业管理到底是管理还是服务？ 案例 王大爷住了几十年的房子要拆迁了，他拿着政府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买了一套商品房，办理入住手续后，装修期间违规，装修完毕后，没想到却被物业管理企业以违章装修为由罚了500元。王大爷的子女一气之下将物业管理公司告上法庭。 评析 在实践中，由于我们现在的物业管理行业这个领域的竞争越来越激烈。那么作为物业管理公司的人员，我们应该把服务意识提高到第一位。虽然，我们说物业管理既有管理也有服务，那么我们应该认识到作为物业管理公司，要想让自己的企业得到更好的发展。那就应该通过作好我们的一些工作来最大限度最好地我们的业主提供优良的服务。现在有些公司也提升到了这样的高度。也就是说，业主就是上帝。我们的物业管理属于第三产业，所以它的服务方面的内容应该是更加重要的。 请问？ 1、物业管理企业有罚款权吗？为什么？ 2、物业管理企业该不该收取装修押金，为什么？ 3、物业管理企业有些什么权利？ 4、如何预防和解决 物业管理企业没有罚款权 因为罚款是一种行政处罚行为，而行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施，而物业管理企业只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，无权实施包括罚款权在内的任何行政处罚行为。 物业管理企业的权利如下： （1）根据有关法规结合实际情况制定物业管理办法； （2）依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理； （3）依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费； （4）有权制止违章行为； （5）有权要求业主委员会协助管理； （6）有权选聘专业公司； （7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 预防和解决此类事情发生的办法： 第一，物业管理公司要摆正自己的心态和位置，要把自己当作提供服务者而不是管理者，理顺关系，提高服务质量； 第二，一些装修人员违反了合理的装修规定和有关协议，物业管理公司可以制止，如果损坏了房屋结构或其他设备设施，物业管理公司可以要求他们支付违约金或赔偿金或通过法律途径向当事人进行索赔。 请问？ 1、购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 2、作为物业管理公司经常会碰到业主的违章行为，你认为应该如何制止业主的违章行为？ 案例 业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的室内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的室内。 评析 1、并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的室内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。 公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制 评析 2、物业管理公司对以下违章行为有权制止 （1）擅自改变小区内土地用途的； （2）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施设备，危及房屋安全的； （3）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房