世联-培训-如何进行房地产市场-109详解.ppt

如何进行房地产市场分析 课件讲稿 课程目标 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ STEP1:需求市场分析－目标客户需求分析 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。 STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析 通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。 STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目物业市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标 同一城市的房价收入比会随时间发生波动 同一国家中不同城市的房价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “4～6倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 数据、图表示例 结构现状： 农业人口约占总人口的80% 教育程度以初中为主 年龄结构以35岁以上的中老年为主 职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主 结构变化： 主要集中在区域内部的农业人口向非农业人口的转化。 数据图表示例 数据图表示例 学习内容 金融街惠州巽寮旅游度假区项目市场分析 巽寮在城市群中面临的市场需求环境 广东省作为全球供应链的出口中心和外资首选的投资目的地，经济实力雄厚 外商在广东省直接投资FDI总额占全国1/5。 目前，广东省出口贸易占全国28%， 是江苏、浙江和山东的总和。 珠三角产业群是全球产业链上最大的生产基地之一 广东省的主要工业产品： 石化 食品 硬件产品 家具 IT和电气 建材 洗涤 钟表 玩具 出版 软件研发 广州、深圳、东莞及其周边地区具有良好的经济基础，潜在客户群消费能力强 珠三角自驾游形成规模，度假和商务市场需求旺盛 珠江三角洲是全国人均汽车拥有量最高的地区，东莞居全国首位。 调查显示，选择同家人和朋友度假出行的人数分别占70%和40%，随团出行主要为商务活动。 CEPA使得香港对惠州的辐射作用进一步加强 香港在地区经济中扮演重要角色，港资企业占外资的70%以上。港澳台为惠州最大投资者。 历史上惠州与香港在经济、社会关系上一直血脉相承，消费习惯受香港影响深远。 2004年，广州437万入境游旅客中，香港同胞237万人，占54% 泛珠三角整体协调发展，使惠州中心化趋势加快，同时也为旅游业带来新的机会 深圳市国内游客中，以广东、湖南、湖北、江西、广西、及四川等省份游客为主，来自上述地区的国内游客合计占了68.54% 。 自然山水风景和滨海资源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地 惠州的山地风景资源在珠三角地区首屈一指。 根据对环境承载力和市场容量分析，巽寮湾个人休闲游和商务会议潜在市场空间巨大 参考案例：深圳大鹏半岛发展规划。 小结 巽寮在城市群中面临的市场需求环境 旅游地产的机会：珠三角区域目前已经具备了在旅游度假地开发第二居所的必备条件 珠三角客户相对于北京和天津客户表现出了更强的珠三角度假置业购买力，珠三角中高端客户将是初期高品质度假物业主要需求群体 超过15%的广深客户对于本区域度假置业的购买意愿在100万以上。四成在60万以上。 一半以上的北京地区客户和七成天津客户接受总价在60万以下。 访谈显示，置业出于投资和度假双重目的。高端客户倾向于选择自己比较熟悉的区域投资。 由于距离和成本因素，在本区域置业用于周末度假的客户主要集中在珠三角 成本包括经济成本和时间成本。 出于时间成本和经济成本的考虑，大北京地区的