宜州项目营销总案重点分析.ppt

第四章 预案 6#楼工程重新启动时间拖延或过长 做好已预约客户的解释工作，尽量减少预约客户的流失。 增加小型客户联谊活动，保持客户关注度。 在条件允许的条件下，考虑提前5#楼的预约销售工作。 销售情况不理想 分析销售不理想的原理，针对性的给出解决方案。 如是价格问题，可通过变化促销力度进行价格调节。 如果蓄客量不足，可加强蓄客推广力度，从销售执行、广告推广、优惠等多方面综合考虑解决方式。 当地预售条件的把控严格，影响项目销售提前开展 通过会员卡的方式必规政策约束，在可控范围内展开提前销售。 加强相关政府部门的公关，避免销售带来的不必要的政策冲突。 年度金融政策的变化，造成市场影响，波及销售 在金融政策明朗的情况下，加快上半年的销售，在波动期到了时提前完成销售。 通过价格游戏，促进销售。 分析市场趋势，做好销售解释工作。 END 谢谢！ 1、1#～4#楼，5#楼等多层按700元/平方估算（含公建），基础按占10%计，装修及切砖按占30%计，主体结构按占60%计，基础及一层按完成一层结构后按合同节点支付，其余按进度的80%支付，竣工验收后付已完成工程的90%，剩余的结算款89万（扣除保修金）按结算完成时间按合同约定进行支付。 2、6#楼按1200元/平方估算（含公建），基础及地下室按占2地下部部按合同节点按比例计算，其余按进度的80%计算。竣工验收后付已完成工程的90%，剩余的结算款108万（扣除保修金）按结算完成0估算，装修暂按占20%计算，主体按占60%计，按出地面后支付进度款计算，时间按合同约定进行支付。 3、边坡支护暂按30米长，按7000元/米估算。 * 广西三元和投资有限公司 宜州项目组 二〇〇九年十二月 目录 第一章 2010年宜州项目投资分析 第二章 2010年度营销策划 第三章 2010年度广告策略 第四章 2010年度预案 第五章 附件 第一章 2010年宜州项目投资分析 一、09年项目开发总结 工程方面 6#楼基础工程阶段，触及周边居民楼体基础，迫使6#楼工程处于停工状态。 一期（1#~4#楼）墙体标准工程变更、错层梁体结构美观度等方面造成客户的反馈意见严重。 销售方面 截止12月31日止，项目一期销售86套住宅，21套车库。 一期尾盘物业剩余的12套住宅均为6、7、8楼物业，存在一定的销售难度。 项目无新产品推出市场，新客户的关注一直维持，但没有较高的吸引点。 推广方面 一期尾盘推售目前以老客户带新客户、降低首付等方式在推进。 由于6#楼工程形象方面的影响，目前项目整体推广仍以尾盘推售为重点。 推售的传播渠道以意向客户电话回访为主，售楼部及户外广告为辅。 资金方面 一期销售回款截止到12 月中旬约1500万。 支付压力主要集中在返还股东借调资金及09年工程款支付方面。 当地市场动态方面 09年度新楼盘：（年中约8月）城西的现代城、（年底约12月）城北较为偏远的三环小区，新盘量不多且与本项目的威胁性不高。 预售方式目前基本均以VIP卡形式进行，这与当地政策宽松性有一定关系。 1 2 3 4 5 工程管理方面有待加强。 须加快一期尾盘的清售，重心转化到二期蓄客。 铺开二期宣传以承上启下，维持项目连贯性及整体性。 加速回款工作，拉升销售价格，提升项目利润。 随时关注市场动态，加强销售的市场应对。 二、2010年度项目投资分析 2010年项目可售盘值分析 物业分区 销售面积（㎡） 销售均价（元/㎡） 各区盘值（万元） 备注 滨江丽景花园一期1#-4#楼住宅 1826.28 2463 449.8 一期尾盘物业 滨江丽景花园一期1#-4#楼杂物房 1016.5 4500 457.4 一期杂物房物业 滨江丽景花园二期6#楼小高层住宅 8161.58 2800 2285 二期住宅物业 滨江丽景花园二期6#楼小高层车库 586.94 4800 281 二期车库物业 滨江丽景花园三期5#楼住宅 1796.9 2200 395 三期住宅物业 滨江丽景花园三期5#楼商铺 411.82 3000 123 三期商铺物业 合计 13800.02 3991.2 2010年工程计划 时间 项目 2009年 2010年 　 　 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1#～4楼基础 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1#～4#楼主体 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1#～4#装修 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 1#～4#楼外环境 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 旧办