大连市社区物业管理现状调研与模式选择.docVIP

大连市社区物业管理现状调研与模式选择 　　 摘 要：随着市场经济的发展，人们所居住的环境正在不断变化、发展和创新，因此必须有能够提供高标准服务的物业管理与之相适应。物业管理是城市管理的重要组成部分，在改善人居环境、对于提高人民生活质量、促进社会和谐等方面也发挥着重要作用。文章通过对大连市部分社区物业管理进行抽样问卷调查，了解大连市物业管理的模式，分析物业管理存在的问题，提出解决大连市物业管理企业与社区居民的矛盾，改善物业与社区居民间的关系，提高物业管理的服务质量的建议以及管理模式。 中国论文网 /3/view-7170140.htm 　　 关键词：大连市 物业管理 物业管理模式 　　 中图分类号：F127 nbsp;文献标识码：A 　　 文章编号：1004-4914（2015）09-195-02 　　 一、物业管理的含义 　　 “物业”一词译自英语property，主要是指以土地和土地上的建筑物、构筑物、设备设施等形式存在的不动产{1}。 　　 《物业管理条例》中“物业管理”是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动{2}。 　　 物业管理是城市管理的组成部分，社区物业管理通过为居民提供优质、高效的有偿服务，而创造适合人居的舒适、安全、清洁、文明、和谐的环境，提高物业的价值，建立开发商的声誉，增强其在市场经济中的竞争能力{3}。 　　 物业公司的物业管理模式指企业如何运行，其管理水平可从卫生与环保、小区治安、公共设施管理与维护、物业服务、社区文化与和谐社区建设等方面体现出来。 　　 二、大连市社区物业管理发展现状 　　 辽宁省大连市物业管理经过多年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。经调研目前全市物业管理企业有879家，物业管理从业人员达5万多人，实施物业管理面积达10347平方公里;有87家物业管理企业通过了IS09002系列国际质量体系认证。涌现了一批如中保、名流、永嘉、万达、金环、万科、公用等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业{3}。 　　 目前，大连市物业管理企业从类型上总体可分为四类。 　　 1.福利性类型：实施住房制度改革后，一些单位公有住房出售给了单位人或社会人，但其物业仍由原产权单位管理，例如润兴 　　 2.建设和管理相分离类型：这种类型物业管理企业实行自主经营自负盈亏。有很多是由房地产开发企业派生的物业管理企业，例如拥有国家物业服务企业一级资质的大连亿达物业管理有限公司。 　　 3.连锁管理类型：一些外埠物业管理企业凭借良好品牌和较强实力，他们在发展全国市场中进入大连，如深圳万科物业，金湖物业、中日合资大连吉田物业管理有限公司。 　　 4.是由国内外知名的酒店集团派生成立的物业管理企业，例如富丽华物业。 　　 三、大连市物业管理行业存在的问题 　　 本文通过实地调研法与问卷调查法了解大连市物业管理行业的发展状况（发放问卷200份，其中有效问卷188份），目前大连市物业管理行业存在的问题主要有以下几个方面： 　　 1.缺乏诚信。大连市的物业管理经历了计划经济向市场经济的转型阶段。建立物业管理的市场主体大多在对物业管理的认识上存在不足，普遍存在业主委员会组织成立困难的情况，或成立后存在凝聚力不强、存在腐败等现象，对规范物业管理尚不能充分发挥作用。企业经营者往往只注重眼前利益，导致企业缺乏诚信，投机取巧，消费者不满的情况比较严重，不利于企业长远的发展。 　　 在关于物业是否按照合同约定履行职责在问卷调查中的结果如下： 　　 2.制度尚未完善。大连市人民政府于1999年12月23日公布了《大连市城市住宅区物业管理办法》，但是由于颁布以来，关于物业管理制度的相关法律法规仍不健全，存在问题与漏洞，监管力度不够，物业管理企业没有严格的制约标准，物业管理纠纷随着物业管理的发展和物业管理行业竞争不断涌现，呈现上升趋势，并且出现纠纷多样化、当事人群体化的特点，处理相对复杂，经调查有62%的用户没有听到、看到自己所在社区有规范的物业管理制度。 　　 3.收费制度不合理。根据调查，一些住宅小区根据物业的配套设施、环境和提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级。 　　 在关于物业公司是否公开物业费的收取、使用情况的问卷调查中，关于物业公司是否空开账目的结果如下： 　　 由此可以看出业主并不了解物业费支出情况，财务透明度不高。居民对物业公司信任程度不高，消费者与物业管理企业之间存在矛盾，物业管理费收费偏低的情况及收缴率不高的情况较多存在。这给物业管理工作的开展带来了难度，以致物业管理企业长期低成本运行