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浅谈房地产企业土地增值税的税收筹划 　　摘 要 在目前国家宏观税收调控背景下，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。怎样有效进行土地增值税税收筹划，从而减轻企业纳税负担，增加企业的盈利能力，已成为企业发展中的重要课题。本文对比分析了不同情况下销售定价及各项成本费用合理性扣除，定量分析土地增值税对企业利润的影响，提出房地产企业土地增值税税收筹划策略。 中国论文网 /3/view-7174193.htm 　　关键词 房地产企业 土地增值税 税收筹划 　　一、引言 　　房地产业是政府支持发展的产业，并出台了一系列的政策来扶持和刺激房地产业的高速发展。但由于发展过快，房地产业过热，导致房价居高不下，政府不得不再出台一些抑制房地产发展过热的政策。2007年起房地产土地增值税的缴纳由原来的“预征制”转为“清算制”以及2010年发布的《关于加强土地增值税征管工作的通知》，均体现了政府在调控环境下所做出的战略重心转移。国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。 　　二、土地增值税的相关内容 　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 　　（一）土地增值税的清算条件 　　根据我国有关规定，对符合下列条件之一的，房地产开发企业应进行土地增值税的清算：第一，房地产开发项目全部竣工、完成销售的。第二，整体转让未竣工决算房地产开发项目的。第三，直接转让土地使用权的。第四，纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：第一，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。第二，取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。实际工作中需特别关注主管税务机关“可要求”进行土地增值税清算的条件中85%比例问题，土地增值税清算不仅涉及财务部，它需要企业各部门的大力协作，合理有效利用税收政策规定。 　　（二）土地增值税的征税方式 　　土地增值税实行先预征，后清算，多退少补的征税方式，即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签订时间为准。2007年之前“预征制”下房地产企业都是预缴部分土地增值税，现在国家对土地增值税进行清算，达到清算条件后，房地产企业将要补缴大量的税款，使企业资金链紧张，税负增加，企业费用也随之增加，房地产企业利润大幅减少。 　　（三）土地增值税的税率 　　土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超率方式计算应纳税额的税率。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定：增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%，税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%，速算扣除系数为35%。房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。企业应该充分利用低于20%的免税政策，以及尽可能地利用阶梯税率，多给企业争取收益。 　　三、土地增值税税收筹划策略 　　（一）制定销售定价 　　开发企业转让房地产的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。考虑土地增值税是超率累进税率，税率随着增值率的提高而提高。如果销售价格的提高，客户接受能力大幅降低等因素会影响项目去化较为缓慢。迫于资金方面考虑，一方面为了能够早日实现快速去化回笼资金，必将加大广告推广力度，在宣传方面追加投入，从而造成了广告、宣传费用大幅提高；另一方面，房地产企业贷款条件要求越来越严格，融资成本加大。以下结合实际案例论证房地产企业并不是售价越高，利润越大。企业在制订销售价格时，需要考虑税收因素，仔细测算，科学定价。 　　例：2014年销售普通住宅，已售面积5，000平方米，平均售价10，000元/平方米，销售收入总额5，000万元。支付土地出让金900万元，房屋开发成本2000万元。营业税5%，城建税率7%，教育费附加3%，开发费用扣除比例10%。 　　（1）方案一，售价为10，000元/平方米。1）项目收入5，000万元。2）扣除项目金额：土地成本900万元；开发成本2000万元；开发费用