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浅谈房地产企业营改增的影响分析 　　一、宏观政策分析 中国论文网 /3/view-7174198.htm 　　按照国家十二五期间（2011～2015）完成“营改增”改革任务的要求，房地产业2015年完成“营改增”的可能性非常大，房地产营改增是营改增全面完成的最后一个环节，其上游环节尚有生活服务业、金融业以及建筑业尚未完成营改增，其营改增的一举一动也影响房地产的税负。房地产行业本身取得土地成本、政府性收费等支出能否作为进项税额抵扣也未明确；此外，房地产自身的增值税率（含销售、出租、自营）也未确定，对税负的高低影响较大。总之房地产营改增是一项复杂的工作，影响因素较多，对房地产行业产生重大影响。 　　二、增值税影响因素分析 　　根据增值税率计算公式：应纳增值税额=销项税额-进项税额。因此，影响税负的因素为进项税额和销项税额。 　　（一）进项税额影响因素分析 　　影响进项税额的因素有成本费用和进项税额的税率，主要包括以下几个方面： 　　（1）土地成本和政府性收费。目前由于土地款和政府性收费均采用专用收据形式，无法像增值税专用发票一样取得进项税额抵扣联，若要将票据更换成增值税专用发票，涉及税务、国土、房产等多个部门，有不小的难度。那么，能否像收购农产品一样凭票计算抵扣？如果抵扣，抵扣比例是多少？这些因素对税负高低影响较大。 　　（2）拆迁补偿费。拆迁补偿费基本以白条形式入账，也不属于增值税的征税范围，基本无法取得发票，实现进项抵扣的难度较大。 　　（3）建安成本。影响建筑业税率的关键因素是其进项抵扣的问题，主要成本包括钢筋、混凝土、人工。钢筋能取得进项税额发票，而人工成本无法取得票据，很难抵扣进项；沙石混凝土等适用3%较低的税率，这些因素可能导致建筑业适用较低的税率。 　　（4）设计费。设计企业已经完成营改增，可以提供增值税专用发票，影响税负的关键是设计企业的税率高低，需要在企业考察及招投标时重点关注。 　　（5）利息支出。利息支出也是房地产支出较大的部分，目前金融业尚未完成营改增，其税率对房地产影响较大。由于银行主要通过息差取得收入，其成本主要为向储户支付的利息，很难取得进项发票。此外，利率市场化的推进对金融业影响较大，金融业可能采用较低的税率，一定程度上会导致进项税额减少。 　　（6）职工薪酬。发放给职工的工资和奖金没有票据，只有银行回单，实现进项抵扣的可能性较小。 　　（7）广告费。广告业已经完成营改增，一般纳税人适用6%的税率，低于房地产传言的11%税率，一定程度上增加了税负。 　　（8）固定资产购置。公司购置的汽车、电脑等固定资产取得增值税专用发票可以实现税前扣除，其税率为17%，高于房地产传言中11%的税负，一定程度上减轻了税负。 　　（9）管理费用。管理费用中，除职工薪酬、折旧外，招待费可能不允许抵扣进项，差旅费和办公费占比较大，需要加强发票管理，除无法取得增值税专用发票（如火车票、机票），其余支出尽可能取得增值税专用发票。 　　（二）销项税额影响因素分析 　　目前房屋出租和现代服务业尚未实现营改增，如果允许其建设阶段的进项抵扣，对商业地产的发展是一个好消息，由于出租物业和自营物业建造成本较高，可以极大地减轻企业在销售环节的增值税，减少建设阶段的现金流压力，节约资金成本。 　　（三）销售物业产品结构影响分析 　　可以将房地产的产品结构大致分为住宅、别墅、写字楼、公寓、商铺（包含底商），产品的毛利率差异较大。 　　假设房地产的增值税税率与其取得的进项税率一致、所有成本均可抵扣进项、不考虑期间费用，营改增之前房地产的营业税为5%，上述假设条件下不增加税负，则： 　　由于增值税额=销项税额-进项税额=收入*税率-成本*税率，假设房地产税率为传说中的11%，推导如下： 　　（收入-成本）*11%收入*5% 　　两边同除以收入： 　　1-成本/收入45.45%即毛利率小于45.45% 　　销售产品中，普通住宅、公寓、写字楼的毛利率大部分低于45%，预计税负不会增加；而商铺和别墅毛利率非常高，税负会增加。因此，一个楼盘整体税负是否增加与产品结构的比重存在较大的关系。 　　三、营改增的影响分析 　　（一）行业影响分析 　　第一，土地出让金比重：全国一、二线城市的土地出让金较高，远远高于建安成本（俗称面粉贵过面包），如果取得的土地和建安成本无法抵扣进项，将面临税负增加；三、四线城市由于土地出让金较低，将从中受益。第二，产品结构：毛利率较高的产品税负将会增加。第三，产品策略：由于进项税额可以抵扣，房地产企业若按精装房销售（假设售价中的精装成本按成本价计算），如果精装成本中的主材（瓷砖、水管、电线、插座等）和固定资产（卫浴洁具、厨房等）占比较大，其税率为17%，高于房地产税率，企业将额外获