陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案解析.ppt

Part1.产品市场定位篇 清华园商铺物业介绍 周边商业分析 目标客户群定位 如何提升项目形象价值 清华园商业部分市场定位 Part2.入市时机篇 工作安排 推出时机（切入市场时机） 推出时机（切入市场时机）时间建议： Part3.清华园商铺价格定位篇 定价原则 定价策略 定价项目定价 Part4.清华园商铺营销篇 项目营销阶段划分 整体推盘计划 推盘策略 推盘节奏 推广总思路 阶段性营销 阶段思路 促销活动 Part5.清华园商铺广告投放计划篇 媒体投放策略 媒体费用预算 媒体划分 Part6.清华园商铺年前投放计划篇 媒体预算及选择 媒体应用 年前各月媒体选择 文案表现 其它媒体3 DM单：以形象+投资+返租收益为主 媒体应用 12月媒体支持： 以卖点宣传 消费广场、时尚速递、黄河晨报为主 11月媒体支持： 以形象宣传和认购活动为主 户外、潮流、消费广场 以硬广为主宣传 【阶段任务】 08.1月媒体支持： 以卖点宣传和开盘告知为主 潮流、消费广场、时尚速递、电视宣传为主 年前各月媒体选择 文案表现 消费广场等杂志文案系列稿内容： 报广文案一 主诉求：地段 catch:引领黄金地段，体验颠峰 夫地形者，兵之助也！战场如此，商场亦如此！ 清华园金街，统领这片新兴的土地， 屹立于城东新区禹西路与魏南大街交汇处，北临新运中、河东商务大厦， 位居交通要道，处新城中心地段，是运城未来黄金地段 享有地理优势，聚敛人流资源，占天时地利人和， 天下财富集中于此。 入驻黄金铺位， 可招财进宝，日进斗金，登临商业巓峰。 二、入市时机 针对营销思考-旋涡思考模式 特征型产品 竞争市场定位 旋涡核心 独特项目卖点 消费市场捕捉 特殊行销手法 产品引擎完善 广告企划特征 产品研究分析 体验销售策略 1、项目营销阶段划分 四、商铺营销 9月1日至12月31日 尾盘阶段 5月1日至8月31日 持续销售期 3月1日至4月30日 开盘热销期 11月20日至08.2月30日 形象展示期 时 间 营 销 阶 段 2、整体推盘计划 剩余商铺 9月1日至12月31日 尾盘阶段 5月1日至8月31日 持续销售期 销售商铺阶段 3月1日至4月30日（4.19开盘） 开盘热销期 目标积累意向客户300名 11月20日至08.2月30日 形象展示期 推 盘 计 划 时 间 营销阶段 四、商铺营销 3、推盘策略： 进行商铺销售控制，有利于商铺销售阶段有序推进，主要表现在： ①为防止好商铺一哄而上全部挑完，相对差一点的商铺全部空置的现象。能保证每个销售期间都有好的铺源，以此提升持续热销场面，增加人气，提升项目口碑。 ②相对运城市场来说本项目商铺整体供应量不大，分批推广可进一步强化销售气氛，有利于将投资客户过滤为素质高的群体。 ③招商造势，拉动销售，炒高租金，增加投资者的信心。 四、商铺营销 4、推盘节奏： 组团推滞销商铺 08. 5月10日-- 8月30日 铺王拍卖（2～3间商铺） 08.3月19日 选铺 08.1月10日 推 售 单 位 推 出 时 间 四、商铺营销 5、推广总思路： ①建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序； ②通过与媒体的有机配合，扩大商铺的知名度与美誉度； ③强化和突出项目对投资者的利益点，强调投资的高回报性与安全性； ④抓住市场的有利时机策划系列的公关活动，吸引人气，搞活气氛，促进销售。 目的：通过推广、招商宣传造势，提升项目投资价值与升值潜力，使本商业的价值最大化。 四、商铺营销 6、阶段性营销 1）第一阶段：形象展示期 目标积累客户：60名 阶段时间：11月20日至08年2月30日 阶段目的： ①拉开推广序幕，现场接受咨询，接受意向登记，隐形公布价格，销售前摸底； ②开展招商工作，主动与品牌商家联系沟通，目标签署部分商家意向购买入驻协议，让前期已经留意商铺的投资者加强其购买信心； ③扩大项目知名度，引起投资者的注意，前来了解咨询，截流意向投资客。 四、商铺营销 阶段要点： ①接受意向客户咨询登记，暂不公开价格。 ②尽早将招商信息发散，告知市场。势头要迅速猛烈。 ③通过项目市场前期的形象宣传推广和招商，让市场对项目地段、定位、经营优势等多方面的全面认知。 阶段思路： ①营销策略： ——以形象展示为重心，充分把项目优势展示在客户面前； ——虚拟招商，以强势品牌打造商业地产的典范，树立项目定位鲜明的市场形象和知名度，唤起市场对本项目的关注度，以商家进驻热情唤起投资者购买热情； ——接受客户意向登记，了解客户意向铺号、可承受价格及客户居住地同时为下一阶段销售储蓄客户； ②客户来源 ——开发商公司已积累的商家、 ——上门登记客户 ——销售人员通过派单、拜访等开发客户 ③广告策略： ——我们前期工作还在准备阶段