商业地产培训资料解析.ppt

适用类型 缺点 优点 盈利模式 资金实力雄厚、有丰富招商资源和经验的开发商 1、需重视前期的商业定位； 2、需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才； 3、要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力 1、租金比整体出租高一些； 2、风险分散、租金相对有一定保证； 3、可进行抵押贷款，比整体出租更便于带租约出售； 4、灵活机动，某一层经营失败时，开发商能重新招租操作较简便 分层或分片出租模式 又租又售，且租且售 3万m2以上商场 1、要求具备很雄厚的自有资金； 2、需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力要求极高 1、大小租户的结构使项目稳定性提高； 2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售； 3、有利建立完整的租户资源库 层（或片）与散结合出租模式 资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商 1、失去了更大收益前景的可能性； 2、商业经营不稳定 1、相对省力且风险较低 2、资金周转快 只售不租 没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2 收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。 1、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便； 2、物业可进行抵押贷款； 3、升值空间较大； 整体出租 传统商业区内大型商业、有足够大的停车场及卸货区；有丰富的本地商户资源 1、需充分重视前期定位工作； 2、需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高； 3、经营风险较大 1、租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化； 2、容易改变功能或调整经营 3、未来容易出售 分散出租 只租不售 适用类型 缺点 优点 盈利模式 三种商业地产的盈利模式对比 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地发开发商要具备长线赢利的心态： 成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润 商业地产开发商应具备正视风险的心态： 商业物业长期运营管理中存在的风险也远比住宅开发来得更大，因此需要有长期经营、持续人力物力投入的打算，不要期望轻松收获 长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话 商业地产赢利要点 商业地产赢利要点 消费需求得到便捷满足 开发商 投资者 经营者 消费者 管理者 城市形象、政绩、税收增长、就业 租金收入和估值的增长 挖掘客户潜力，实现盈利和现金流稳定，保证未来发展 客流稳定增长、平衡消费者和商家 政府 商业地产开发经营的利益共同体 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地产赢利要点 产品设计要以最终使用者的要求为准 需要事先对商家进行调研、征求意见，对产品有特殊要求的业态尽可能提前签订意向书 商业建筑开发周期长，招商存在竞争，要先下手为强 商家对消费者的理解比我们深刻，开发商的信心基础是商家的信心 不当家不知柴米油盐贵。商家成功是整个商业物业成功的基础。 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地产赢利要点 综合商业主题定位的自主性是商业能力的集中体现，也是未来商业物业研发能力的基础 包括市场定位、客户定位、业态定位 主题定位会随着市场变化而不断优化调整，这是对运营管理能力的考验 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地产赢利要点 选择合适时机退出，是中国商业地产运营链条必须解决的最后一个问题 退出机制是提高项目IRR水平的关键 可选择的退出机制有：发行REITs、投行或基金收购、分拆后IPO、股权交易、资产置换、整售、散售等 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 如何进行商业定位 五 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位 如何进行商业市场定位 项目立地条件研究 项目经济环境的分析和生活结构研究 区域城市结构调查与城市发展规划调查 商业发展规划和政策研究 辐射区域（商圈）的确定和商圈结构分析 竞品及消费者分流、招商资源竞争性研究 市场定位的推导思路 本案市场定位 ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ [ 项目立地条件研究 ] 项目基本指标——与北美洲和欧洲相比，中国商业用地地块相对较小、容积率较高，加上一些限高等因素，商业设计很考验功夫；有些城市对于用地性质分类更细，要特别注意，如北京，写字楼和零售商业的用地是有区别的。 道路类别研究——依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干道双重功能，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道； 交通易达性研究——是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项目的车行和人行来外部交通动线； 周边环境和目前商业设施研究——类似我们的竞品研究，但也不