商业地产前策培训解析.ppt

* * * * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 与陈仁科一起探寻…… 中旗地产 * 案例六：哈尔滨景阳街项目 开发商原有定位：现代化办公用品批零中心 滨 城 财 富 港 开发商定位依据： 景阳街做为“办公用品市场”在哈尔滨已经家喻户晓，本项目所在地段处于景阳街“亚核心商圈”，成熟的办公用品氛围仍旧冲击到本项目； 如果脱离办公用品而标新立异定位其它产品市场，恐怕有“赔了夫人又折兵”之嫌，本身的地段价值、商业氛围将荡然无存。 Office box * 市调发现：市场难以支撑这一定位 项目地面交通路况差，车道狭窄、闭塞。项目正对景阳高架桥，两者水平距离约为5米，项目地面与高架桥面高差3米多。项目北侧江龙大厦处路面宽仅4米，而项目东侧道路又杂乱不畅。 项目西侧是电缆厂（哈尔滨哈缆厂）和物流业（威龙物流、老董头物流）及仓储，且卫生状况差。 景阳文教商圈日益饱和、同业竞争明显。 项目虽处于文教商圈内，但只是一个端点的位置。文教人流和商气都已被高架桥和南极街所截断。 * * 面对这样一个市场环境，我们是不是就按着发展商的原有定位做下去呢？按这样的定位去做，项目成功的几率有多大呢！如何决策？ 严密市调后，我们有四个重大发现！！ * 四个重大发现—— 景阳街调味品批发市场即将拆迁，现有经营户将无处 可去； 南极市场即将升级改造，现有经营户也将有段时期无处经营； 项目地旁的仓储物流场地准备整体转让，完全可以作为项目物流配套，解决调味品经营户的仓储和物流； 阳光商城比本项目地段好，软、硬件也相对市场作了升级，却无法冲击饱和的市场，租售停滞。 * 根据这四个重大发现，我们给项目予以了重新定位—— 新一代调味品批零市场 商 贸 中 心 万 味 源 * 案例七：江西新余洪客隆 新余项目步行街贯穿两条主干道，一条是胜利北路，一条是劳动路。 胜利北路是主要的商业网点集中地，而劳动路是一条交通主干道，商业相对比较弱，在规划设计时开发商希望也在劳动路这一头打造一个MALL。 背 景 * 1、洪客隆的商业面积已经达9万多平方米，更多的商业面积如何消化！ 2、劳动路是一条交通主干道，商流商气都不足以支持另一个大Mall出现！ 3、胜利北路有一个Mall，再建一个Mall，业态怎么布局，会不会重复！ 4、还有一条商业街更难规划。 困 难 * 在市调中一个数据引起我们的思考，就是新余城市不大、人口不多、外来经商人员也少，但酒店业异常火爆，各大小酒店几乎是满客。 经过市调，我们才知道，这些酒店的客户不是以商务住客为主，而是以打牌、娱乐为主；不是以住为主，而以玩为主要的。 根据市调的数据，建酒店或者建一个满足以玩为主的酒店式公寓是有巨大市场的。 一组市调数据引出定位创新 * 案例八：青岛城阳区商业项目 两组市调数据引发的思考—— 经过市调，发现一组这样的数据，青岛城阳区临街商铺、步行街、商业大卖场、专业市场的比例为9：27：32：32，临街商铺的比例非常低。这与全国各地很多地方截然不同！ 这组数据的背后隐藏了什么样的市场信息呢？ 1、经营者更偏爱规模经营、抱团经营，重视经营的集群效应； 2、北方受气候的影响，单个门店保暖性差； 3、消费者更重视购物环境的大气、宽敞和舒适； 4、投资者的多寡有直接关系，单个铺产权明晰； * 两组市调数据引发的思考—— 经过市调，青岛市区消费者有可能到城阳区新商圈进行消费的占40%、不愿去的占40%、说不清的占20%。这样的比例又该如何解读呢？ 1、如果此数据是真实反映，则可理解为青岛人对新商圈形 成、新消费形式有一定的追求，因为，作为一个新商圈，人们期盼，他必须会有新的特点、新的东西出现，所以有40%的愿意去尝试新东西； 2、如果此数据并没有真实反映，那就是说此数据的真实性值得怀疑。因为城阳区作为一个新城区，离市中心交通距离近1小时，同时目前还没有直达车，交通极不方便；另外，城阳新商圈到底有什么新特点目前尚不清楚，在这种情况下，有40%的人愿意去新区，值得怀疑。 * 那么项目真正适合做什么？如何切入到准确的定位？ 准确的项目定位必须从终端消费