商业物业管理之商业管理解析.ppt

广州南航物业管理有限公司 商业物业管理之 ---商业管理概论 2013年3月08日 商业物业的概念 商业物业： 指用于办公、商业活动、文体活动的物业。 如办公楼、商铺、 酒店、综合性的娱乐休闲物业(社区会所、会员 制俱乐部、主题公园)和专项性的娱乐休闲物业 (舞厅、卡拉 OK厅、保龄球馆) 等。 广州南航物业管理有限公司 商业物业的概念 几个重要的商业名词 1) 商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。 2) SHOPPING MALL：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。” 即超大规模购物中心。 3) 业态：是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 4)人流动线：是指人流活动的线路。 广州南航物业管理有限公司 商业物业的属性 ≈私有性:商业物业必须是属于固定法人或者自然人，他们在法律上对物业具有持有权和处置权。 ≈公开性:由于商业物业的“商用”性质，决定了它必须向公众开放，才能体现它的商用价值。也就是说，商业物业尽管是“私有”的物业，但它必须向公众开放，而且对公众原则上不应该有任何限制性规定。 ≈经营性:商业物业的投资回报是通过出租一定时限使用权获取租金，来实现它的投资价值。所以，商业物业具有经营性质。这种经营性质表现在三个方面：一是物业持有者的出租行为；二是租户的经营行为；三是商业物业管理者的经营性行为。 广州南航物业管理有限公司 商业物业特点 方便性：商业物业的本质用途是为商品流通和其他消费服务提供平台和条件，因而它必须具有位置显著、交通便利，有足够停车场、人流动线流畅明晰、内外各种标识准确明了等特点； 设施的舒适性：商业物业的各种设施设备，是为顾客的消费与休闲提供便利和舒适的环境，它是吸引客流的重要手段；因而物业的各种设施设备都比较先进和舒适。 外观的显著性：商业物业的公共性和经营性，决定了它外观的显著性。许多商业物业还具有区域的地标性质。 广州南航物业管理有限公司 商业物业特点 价值的不可逆性：商业物业的价值不可库存，一天租不出去，就丧失了当天的价值和费用回收的补偿机会。无论物业的出租情况如何，其物业的管理成本不会因为空置而减少。这种价值的不可逆性，根本原因在于，它的价值通过出租来实现。这跟住宅和其他物业有着本质区别。 商业物业的价值要通过极其复杂的经营管理才能实现。住宅物业的增值或者贬损，一般情况下是取决于整个市场价格的波动，而不是主要通过对住宅本身的经营和管理，而商业物业的保值增值，必须经过复杂的经营管理才能够实现。 广州南航物业管理有限公司 商业物业的形态 商业物业的形态:有商务型写字楼、酒店、各种娱乐会所、步行街、专业卖场、批发市场、商场、超市、购物中心、购物广场、Mall（shopping mall，国内称摩尔、销品茂）、城市综合体等等。 其中，写字楼、酒店、会所、卖场、市场、商场、超市等，是比较普遍的商业物业，而购物中心、购物广场、摩尔，在中国却是近十几年才发展起来的比较典型的商业物业。城市综合体，更是一种新出现的商业物业形态。 广州南航物业管理有限公司 商业管理的根本目标 管理公司的成立与受聘，是基于商业地产的投资特点，是基于业主对租金收益和溢价收益的回报期待。所以，管理公司的根本目标，就是为业主保证物业的完整性和物业价值的不断提升。 ☆物业完整性，是指商业物业在使用期内，其建筑主体、设施设备以及附着在建筑主体上其他设施的安全、完整，不受人为性损害；同时对其进行日常性维修保护，尽量增加其寿命。这是商业管理的最基本目标。物业的完整性是物业增值保值的根本前提和必要条件。 广州南航物业管理有限公司 商业管理的根本目标 ☆物业的保值增值，是指商业物业在管理公司的有效经营下，业主既获取预期的租金，又能获取由于物业品牌的提升以后的溢价收益。管理公司的所有经营管理活动，都要紧紧围绕这个根本目标而努力，它的团队组建、机制设立、制度建设、标准制定、营销实施等等，都是实现这个目标的具体手段。 广州南航物业管理有限公司 商业管理的基本要求 商业管理工作的基本要求是：标准化、规范化、制度化、常态化、精细化 、人性化。 ☆标准化：标准化是在一定的范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和