湖南常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告_106页方案.ppt

地段：北正街 或 十字街 情况：商铺/门面/店面 (历史经营手机店) 面积：38㎡ 售价：49 万元 项目四至 地块位于汉寿县西南方，龙阳大道西侧，芙蓉大道北侧，西为平地，北靠政府居住区。 项目地块 平地 政府宿舍，居民区 计划生育局 芙蓉大道 交通现状分析 地块 芙蓉大道 龙阳大道 芙蓉大道 项目位于芙蓉大道北面，离城市主干道龙阳大道大约300米，区位优势明显，交通便利。 地块资源认知 本案内部地形平整，内部局部有池塘，个别池塘蓄水较深，外部为零散居民区（北面）与县计生局，龙泽苑（南面），外部预计规划广场，外部景观有待开发。 地块周边行政配套 县计生局 龙池中学 汉寿人民检察院 县人民法院 辰龙律师事务所 县财政局 本案 项目处于行政中心周边，发展潜力巨大，同时周边人流购买力强。 地块分析总结 项目目前基地呈长方形布局，一面临街、纵深较短，展示面佳。地势以平地为主，少量池塘，布局较容易。 交通条件较强，处于汉寿两大要道交汇处西北处，南靠芙蓉大道，东距龙阳大道300米。 版块内整体配套较好，交通局，法院，检察院，妇幼医院，龙池中学坐落周围，但在购物、消费、娱乐等配套方面较缺乏，不及老城区板块，西南面基本以平地为主，所有配套主要集中在东北面。 区域未来前景良好，县政府也将搬迁至该地区，项目处于汉寿县城行政建设中心区域，周边配套都在进一步加强。 4 未来规划 1 地块现状 2 交通条件 3 基础配套 项目SWOT分析 1，项目处于汉寿新城区，未来汉寿县商务政务中心，周边配套逐步完善； 2，项目规模体量较大，容易做成品牌项目和可延续性项目； 3，项目地块平整，无居民，不存在拆迁； 4，项目周边交通路网较完善、发达，交通相对便利。 5，地势平整，项目狭长易于规划； 6，区域交通便利，临街面宽，项目展示力强； 7，项目规模为汉寿最大，品牌效应巨大。 优势（Strength） 项目SWOT分析 劣势（Weakness） 1、项目处于城区边缘，相比其他项目更远离老城区，周边商业配套更不完善； 2、小区地势平整，周边多为平地与居民区，景观资源较少； 3、周边多为农地，让项目感觉偏远。 项目SWOT分析 机会（Opportunity） 1、新城区域发展迅速，区域增长潜力巨大； 2、县政府将向新城区搬迁，该板块将成为汉寿新的行政中心； 3、汉寿县限制自建房，极大的促进了商品房的消费； 4、老城区拥挤现状和交通情况逐渐促使新城区为宜居板块； 5、汉寿县价格较低，全县市场情况良好，房产政策全面，有助于市场的持续发展。 威胁（Treat） 1、政府大力促进新城区的发展，大量楼盘坐落该板块，区域竞争将增大； 2、政府11年契税政策的下达，促使大面积住房难以去化； 项目SWOT分析小结 新城区房地产发展处于起步阶段，周边配套不够完善； 项目周边人流量少，项目显冷清； 景观资源缺乏，政府规划进度不快， 板块未来发展潜力较大； 充分挖掘项目道路，交通，行政配套优势； 通过项目本身的规划设计，充分挖掘其独特优势； 解决规避 深度挖掘 PART 5 项目物业发展方向及产品定位 在探讨物业发展方向之前，我们先回顾下前面汉寿市场分析结论； 1、汉寿市场不允许建自建房，人们消费观正在逐步从多层往电梯房发展； 2、目前汉寿市场以多层，9-12层小高层为主，有少量高层（南湾美树），相对来说多层去化速度相比小高层快； 3、汉寿市场供货量与销售量持平，供需基本平衡。 4、目前市场上有一别墅项目（高尔夫中心周边，远离城镇），别墅去化速度不够理想； 5、产品档次较高的受客户青睐； 6、商业销售火热，车库价格可比长沙； 任何一个项目都有三个可能的开发方向 1，高档住宅 2，中高档住宅 3，普通住宅 一般品质要求 产品具有较高品质 拥有核心资源 影响因子 高档住宅 中高档住宅 普通住宅 项目具备情况 对地段和地块的要求 外部因素 高 较高 一般 地块具备一定规模， 处于汉寿新区，地块平整，自然资源不足，开发高档项目（如别墅、洋房等）受到很大限制 对公共配套的要求 低 一般 高 版块内配套相对缺乏 对噪音控制的要求 高 较高 一般 项目临芙蓉大道，但现有车流小，噪音较小 对自然景观的要求 高 较高 一般 项目内部与周边多为平地，自然景观较少 对建筑质量．硬件．装修档次的要求 内部因素 高 较高 一般 基于我们的定位确定，结合成本考虑 对公共休闲空间的要求 较高 较高 一般 项目体量大，小区内公共配套易于实现 对物业管理的要求 高 较高 较高或一般 基于我们的定位确定，结合成本考虑 品牌 机 会点 高 较高 较高或一般 缺乏品牌 周边新入人群 高 较高 一般 较好，未来汉寿发展板块 项目资源因子分析与项目功能定位表 定位选择判断小结 基于分析，本项目基本不具备做豪宅的