北京市海淀区玉渊潭农工商总公司2016年度第一期中期票据债项信用评级报告及跟踪评级安排.docVIP

北京市海淀区玉渊潭农工商总公司 2016年度第一期中期票据 信用评级报告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating Investors Service Co., Ltd.  新世纪评级 北京市海淀区玉渊潭农工商总公司 2016年度第一期中期票据（本期中票） 主要财务数据及指标 评级观点 ?主要优势/机遇： 项 目 金额单位：人民币亿元 合并数据及指标： ?区位优势。玉渊潭持有的酒店及写字楼均集中 于北京市西三环至西四环区间，地理位置较 好，近年经营状况总体稳定。 ?核心业务现金回笼能力较强。玉渊潭以酒店及 写字楼物业经营管理为核心主业。这部分业务 的现金回笼能力较强，能对公司债务的偿付提 供良好保障。 63.63 21.36 3.99 1.16 8.71 50.96 ?财务弹性较大。玉渊潭持有酒店及写字楼物业 以原始价值入账，部分资产存在较大增值空 间。同时，公司有息负债规模较小，整体财务 弹性较大。 255.34 159.58 281.96 6.80 利息保障倍数[倍] － ?主要风险/关注： 经营性现金净流入量与 负债总额比率[%] 非筹资性现金净流入量 与负债总额比率[%] EBITDA/利息支出[倍] 1.90 － － ?资金支出及融资压力加大。玉渊潭因承接了玲 珑巷及五路居代建项目，导致其资金支出和融 资压力加大。 -7.76 － － ?区域集中风险。玉渊潭营业收入主要来源于酒 店经营和写字楼物业收入。相关物业基本坐落 在北京市海淀区，集中度较高，周边的经济发 展环境和未来商业规划的变化会对公司整体 的经营带来较大影响。 ?部分物业资产的流动性较弱。根据相关法律法 规规定，相对于国有土地使用权，玉渊潭所拥 有的集体土地使用权以及地上建筑物所有权 的转让和处置均会受到一定限制。 ?资产确权风险。玉渊潭作为集体所有制企业， 近年来根据有关部门相关政策进行了相关土 地、地上建筑物等资产的确权工作，但尚有部 分资产确权仍在办理中。  新世纪评级 ?未来展望 通过对玉渊潭及其发行的本期中票主要信用风险要 素的分析，新世纪评级给予公司 AA主体信用等级， 评级展望为稳定；认为本期中票还本付息安全性很 高，并给予本期中票 AA信用等级。  新世纪评级 Brilliance Ratings 声明 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评 级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公 正的关联关系。 本评级机构与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级 标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不 当影响改变评级意见。本次评级所依据的评级方法是新世纪评级《新世 纪评级方法总论》及《房地产开发企业信用评级方法》。上述评级方法可 于新世纪评级官方网站查阅。 本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的 资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。 本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 本次评级的信用等级自本评级报告出具之日起一年内有效。本期中 票存续期内，新世纪评级将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级 对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象 信用等级。 本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其 版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售 或以任何方式外传。 3  新世纪评级 Brilliance Ratings 北京市海淀区玉渊潭农工商总公司 2016年度第一期中期票据 信用评级报告 一、公司概况 北京市海淀区玉渊潭农工商总公司（简称“玉渊潭”、“该公司”和 “公司”）于 1983年 4月经海淀区政府批准，由北京市海淀区玉渊潭乡 人民政府以集体资产出资设立，公司性质为集体所有制企业，初始注册 资本为 1000元。2000年 4月，公司注册资本增至 5000万元。 该公司可追溯至 1958年成立的玉渊潭人民公社。1983年，根据公 社党政企分设原则，玉渊潭乡人民政府以及玉渊潭农工商总公司成立， 其中玉渊潭农工商总公司接管了原人民公社的集体资产，玉渊潭乡人民 政府为其主管单位。2001年 10月玉渊潭乡人民政府被撤销。2002年 6 月，根据北京市海淀区人民政府集体经济体制改革政策，新成立的集体 经济组织玉渊潭经济合作社成为玉渊潭集体资产所有者代表。2010年 4 月，按照区集体经济体制改革文件要求，玉渊潭经济合作社改建为玉渊 潭股份