长阳半岛项目解析.ppt

项目区位及已开盘部分楼座分布 项目已开盘部分概况 项目已开盘部分户型配比及成交情况 典型户型分析 样板间分析 项目实景展示 项目实景展示 小结 小结 主要交通组织 公交优先 步行优先 停车组织分析图 规划核心手段 大密大疏，混合居住。 新中式园林，环形绿带规划。 功能混合、配套设施、教育资源保障居民舒适生活。 组团规划：开放空间、出入口、物业管理方案、组团交通布局合理。 营 销 进 度 解 析 项目营销进度节点 2009.9 获取土地 2010.3.15 中关村燕莎设立外展场 2010.4.8 国贸房展会 2010.4.17 万科老社区巡展 2010.4 销售中心开放 2010.5.15商超巡展 2010.5月底 理想国际大厦推介会 2010.6月初 中粮集团推介会 2010.6-7 中关村区域写字楼项目巡展 2010.7.22 网络摇号 2010.10.12 引入红黄蓝幼儿园、北京四幼、北京小学，举行教育机构合作签约仪式 项目推广活动节点 经验总结 项目从拿地到开盘只有10个月时间，快于区域内其他项目。 项目以“大品牌 城铁旁 好学校”为主要卖点，简单大气，重点突出。 在没有正式售楼处、示范区、样板间的条件下，通过临时销售部、外展场、巡展、团购等多种手段推广， 5个月的蓄客期，不间断保持项目热度，围绕不同主题推出各期活动 网络摇号，开盘地点西三环香格里拉，现场井然有序，流程合理。 启示 有效做好项目进度计划，使项目具备快速周转能力。争取做到早积累、早需客、走出去。 拓展优质教育资源。充分利用当前教育产业化趋势，与地方教委、知名学校建立良好合作伙伴关系。 充分利用已有资源，提早使客户了解项目，有效延长蓄客周期。 在蓄客期，为保证项目热度，应有节奏的围绕不同主题，推出各期的宣传推广活动。 网络摇号表像上体现了公平，避免在开盘现场制造矛盾。开盘场地选择合理，销售现场组织有序、高效。 营 销 策 略 解 析 客群定位 客户群体区域集中在丰台、海淀、房山的西部片区： 房山区的地缘性客户； 中关村的IT白领； 大企业团购客户； 挖掘客户需求： 房山西部片区的首置需求； 优秀的产品加合理的价格； 满足客户需求相关的生活配套。 项目卖点分析 锁定卖点： 在首次开盘前通过对市场客户的关注研究和产品卖点的卖点排序，长阳半岛推导出开盘前的主要三大卖点。 相应的推广后期围绕“大品牌 地铁旁 好学校”这三大卖点展开。 定价策略——价格释放 入市初期 3月－4月 单价 14000－18000 办卡前期 5月－6月14日 单价 13500起－16500起 开盘前期 6月15日－7月18日 总价区间 E户型：110－120万， C户型：125－135万， F户型：130－140万， A户型：150－160万 价格释放的同时完成了客户的价格测试。 效果 时间 释放价格 释放出更低的价格，客户觉得占便宜。 有效分流了客户对两居、三居产品的需求。 价格更低，给客户惊喜，基本锁定客户。 有效分流了客户对各个户型产品的需求，为全部售罄做足准备。 通过逐步的价格测试和价格释放，给客户惊喜 6月尊享证明 7月尊享证明 2%优惠 1%优惠 6839组办卡客户 定价策略——挤压式办卡 通过6月、7月不同的优惠，挤压式办卡，挤压出6839组办卡客户 营销推广策略 营销策略 B E C D A 网络投放 平媒投放 广播投放 数据库投放 户外投放 1、网络投放 3大业主论坛持续炒作，4大主流网络资讯发布，营造“一生之城”强势影响力。 2、平面媒体投放 112篇平面宣传报道文章，4个月平均每天1篇，主流媒体公信力提升项目形象。 3、广播投放 6月17日投放广播。 4、户外投放 三环、四环户外广告，京良环岛看板、工地转挡，直观展现大范围覆盖，形成直接的视觉冲击。 5、数据库投放 平均每周30万条短信，精准锁定客户，感性直击购房者心理，促成来电。 网络投放 平面媒体投放 户外投放 数据库投放 经验总结 经验一：115万平米的大盘项目，一定要保持热度，通过营销事件在项目推广的每个时间节点都有主题可说，有活动可以参加 * * 中粮万科长阳半岛项目分析报告 二 三 一 四 项目规划解析 项目概况 营销策略解析 营销进度解析 目 录 项 目 概 况 项目位于房山区长阳镇京良路南侧，京良环岛东行约3公里，紧邻城铁房山线长阳站约200米。 项目包括长阳镇的1#、3#、5#地，呈倒品字形，总建筑面积115万平米，目前已开盘部分为1#地的03、04、11地块。 项目分期 推出楼座 建筑形态 总建面（㎡） 容积率 开盘时间 入住时间 户型区间 总套数 物业费 一期 04地块1、5、6、7号楼 1、7号楼28层，两梯四户；5、6号楼9层,一梯两户 76167.25 2.34