12讲产权问题下发要点.pptVIP

第12讲、产权分析 小产权房现象和争论：案例观察 1）产权概念和结构 2）产权交易与交易成本 3）企业产权的经济学解释 城市化与农地制度改革：案例观察 土地制度改革 城市化意味着城市建成区面积扩大，需要农用土地有序转移用于城市建设。在满足城市化用地需求方面，我国面临两方面特殊矛盾与困难。 1）中国人均土地面积较少，保证粮食安全目标与满足城市化用地之间存在张力，构成统筹三农政策与城镇化方针现实背景。 2）作为旧体制遗产，我国土地制度仍保留城乡分割特征。独特土地产权与低价供地助推城市化，同时导致征地与农民关系紧张，派生土地利用效率低下与土地财政不可持续等方面问题。 习近平指示探索土地流转改革 2013年7月22日习近平来到武汉农村综合产权交易所，了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。 他说，这是有益探索。如何在坚持农村土地集体所有性质的前提下完善联产承包责任制，既保障基本农田和粮食安全，又通过合乎规范的流转增加农民收入？一系列问题在下一步改革中要好好研究。 2009年4月，武汉建立农村综合产权交易所，成为农业部农村土地流转价格监测点。已办理1470宗农村产权交易，主要涉及土地经营权流转等，交易额近90亿元，惠及16万农户。 土地制度改革小结 解决土地问题，受三重利益与三种立场制约： 1）保障粮食安全目标，2）农民的利益，3）城市化供地与融资诉求。 中央政府政策立场：1）坚守耕地红线，2）维持现有土地产权和征地制度基本不变基础上，通过制定越来越高补偿标准维护农民利益。 地方政府应对立场：从北京争取供地指标最大化，同时利用增减挂钩等政策，兼顾农民利益同时扩大供地。 基层主体行为立场：通过法外行动创造出种种农村集体用地流转渠道与方式套利。 土地制度改革展望 下一步改革需超越争论拿出政治判断，在现有丰富实践经验基础上求解 。可能路径： 1）对农民“长久不变”承包地实行“生不增地，死不减地”，把土地“长久不变”承包权变为“永佃权”，使其具有与充分地权接近的用益物权。 2）对不同主体拥有土地实行“同地同权同价”原则。同时坚持“农民变市民不以放弃农村地权为前提”的方针。 3）城市建设用地除少数例外采用征地加补偿方式，其余采用市场配置方式：规划管制，市场估价，平等协商，法律调节。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * 城市化伴随土地流转 最高发达经济体如日本和台湾建成区占国土面积比例超过6%，很低的如欧洲移民国如加拿大、澳大利亚，以及最大面积俄罗斯分别为0.18%，0.1%和0.08%，美国2.48%,西欧在3%-4%上下。 城市化伴随土地流转 2011年中国城市建成区面积为43603平方公里，增量最高为2011年3045平方公里，次多年份为2003年2200多平方公里。2004-2011年全国占比从0.32%增长到0.45%，东部沿海从1.41%增长到2.25%。 黑河 瑷珲 保山腾冲 胡焕庸线 改革时期农地征用矛盾加剧 中国目前土地制度突出问题，是农地流转制度改革滞后，不能适应城市化快速推进需要。 计划时期补偿费不高，但有“双转换安置”：户籍转换“农转非”；职业转换到城市企事业单位就业。农民由挣工分变为挣工资，退休有保障；由自己种口粮变为吃商品粮；由合作医疗变为公费医疗；子女由在农村上学变为到城市上学；还可享受单位分房等。 计划时期工业化城市化进程慢，征地量小；加上农民愿意接受“双转换”，征地矛盾并不普遍尖锐。但改革后企业制度多元化，无法大量安置人员，安置后也没有终身保障。国家无法继续通过“双转换”与农民交易。征地矛盾尖锐。 * 改革时期农地征用矛盾加剧 对因征用而失地农民，提高货币补偿标准。补偿费用包括：土地补偿费、青苗补偿费、构筑物补偿费和人员安置补助费。 土地补偿按农业年产值若干倍估算。安置补助费按农业年产值倍数来估算的。早年补偿费由集体统一支配，后来直接分给农户， 关键在于没有包括土地转用后增值收益，与“双转换”比农民相对利益大降。在征地用于房地产和商用开发、房地产价格快速飙升环境下，农民对现行土地政策不满加剧和矛盾激化。 * 新时期农地改革与探索 广东南海、江苏昆山、长沙模式、北京郊区模式等！ 各地实践本质特征在于通过各种方式，绕过现行政策法规关于农地用于城市化必须变性的制度限制，为农地直接进入城市化工业化建设创造现实渠道。 贡献在于推进城市化并帮助农民分享级差地租利益。问题在于交易成本过高和风险大，在农民权利没有得到清晰界定环境中，农民利益得不到可靠保障。 “增减挂钩”实践的成都试验 国土资源部2004年出台“城乡建设用地增减挂钩”政策，鼓励把农村利用不充分建设用地复垦为耕地，由此产生建设用地指标用于城镇建设。 成都是国土部批准首批挂钩项目试点地区之一。建设用地增减挂钩项目逐步扩