房地产策划师总结.docVIP

现在面市的房地产市场调查报告，虽然有一些新数据，但体例和分析方法没什么创新和突破，作出的结论很难适应和突破，作出的结论很难适应市场需求。比如搜集的数字中，缺乏真正官方公布的有效数字，而搜集的各级行政主管部门有关的数字与实际情况相差很大，从计委立项到规划局审批的项目在数量上有差距，从办规划证的到办开工证的又差很多，领了开工证的项目不一定真开工，还有一些没领到开工证的先开了工。从这里就可看出在宏观供给量上，调查公布的数字与现实情况有出入。再加上人为杜撰的因素，这样的所谓统计数字或指数就失去了对市场的帮助、指导作用。 　　误区八：房地产市场的调研专业性不够 　　因为房地产不是普通商品，房地产的市场调查有专指性。在通常的市场调查中，人们认为调查对象越多，得出的结果越准确。然而，在房地产相关的调查中，并不能简单地从调查结果中推测出房地产市场的变化。因为买得起房买不起房是一回事，想买什么房又是一回事。您在下岗职工或效益较差的企业职工中做关于商品房的市场调查，恐怕是选错了调查对象，商品房市场短时间内服务的就是先富起的人，作为普通工薪百姓现在谈买房的人还是少数。再比如在一次房展会上某开发商做的一个现场调查，很大一部分是对被调查人购买行为所作的统计。一般情况下，人们对房屋的需求是越大越好。但当你确认一个三口之家的理想住房是在100平方米左右的三居室后，却出现起居厅30平方米，主卧室20平方米，二个次卧室分别为12至15平方米，再加上理想面积的厨房和卫生间，一定会大大突破首先确认的100平方米。这种矛盾的结果造成调查失去意义。原因在于调查表设计不合理，不应出现面积实数误导的矛盾调查，这样的结果将直接导致开发商判断错误。 　　误区九：调查不具有代表性 　　房地产市场调查需要有业内人士把握，结果要有预见性、实用性和可操作性。对开发商而言，市场调查实际是利用这个信息平台，为房地产开发商提供准确、全新的动态信息。近两年出现的指数热，由于各种物业市场尚未达到高度发达的程度，各种调查透明度不大，样本采集也不广泛，没有准确的代表性。专业调查公司得出的结论受经济利益的影响，不能令人完全信服。在地域性极强的房地产面前，应该说宏观指数对个案操作并无实际意义，而微观个案调查对业内士特别有吸引力。开发商不仅应关心调查结果，还应关心调查过程。一些做市场调查和信息分析较好的开发公司、代理公司推出的调查报告更具说服力，更有参考价值。 ? ? ? ? ? 第二节 房地产市场调研的内容 ? ? ? ? ? ? ? 作为项目决策的依据，项目调研涉及项目活动的全过程，具有丰富的内容，常见的项目调研内容包括：市场研究、产品研究、市场销售环境研究、消费者购买行为研究、广告及促销研究、销售研究、竞争者研究等。 　　对于房地产开发的市场调查而言，开发公司应该在项目的开发前对土地的价值，投资开发的环境、市场的供需状况、市场的竞争状况等各种因素进行分析和研究。以便对项目的整体运作、可行性研究、市场定位提供依据回避开发风险。 　　房地产的区域性决定了它与普通消费品不同。受宏观政策、自然环境等系统性的风险影响比较大。市场调研就是要让开发商清醒的认识到目前所面临的房地产开发环境。从宏观的政策环境、经济环境、区域市场、市场需求、消费者行为、房地产产品、房地产广告、营销渠道手段、重点竞争性项目等各个方面进行深入系统的研究，找出项目发展的最佳模式。 　　1．宏观政策调研：主要是调查国家或地方政府对房地产开发的态度，判断目前开发是否处于比较有利的环境中，这是投资商、境外投资者、其他行业投资者是否投资开发项目的重点考察因素，如： 　　国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、产业政策、优惠政策等。有关房地产开发经营的法律法规如房地产信贷政策、管理条例、土地规划、城市规划、城市发展战略等。这些为决策者提供了进入那些地区进行开发、什么时候进入、以怎样的方式进入提供参考依据。 　　2．经济环境调研： 　　主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开发的影响。如： 国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规模、趋势、速度、经济效益等。项目所在区域的经济结构、人口状况、基础设施、城市重点开发区域的经济发展状况。银行贷款、融资成本；城市居民收入水平、消费水平、消费结构等。区域经济对外的依赖程度、影响区域经济发展的主要因素等。 　　3．区域市场调查 　　区域市场调研是针对于已经有投资意向、目标地块的开发公司而言，主要考察项目所在区域、地段的市场状况。调查更具有针对性，内容更详细和实用。如：区域经济发展程度、文化氛围、人文素质、交通程度、教育状况、自然环境等；区域的公共设施状况、道路状况、城市发展规划、区域功能等方面的内容。 　　4．市场需求与供给 　　针对不同的产品分析其供给和需求状况，如消