2011年上半年全国房地产市场形势报告会暨当前市场发展趋势研讨会-Star.Yan.docVIP

首先是政策形成，总结是行政手段不放松，因为中央从4月到5月，虽然没有像国八条非常严密的政策，还是有各个部委的政策，包括温总理在5月1号，市场北京市的保障房建设的时候，要降房价，这是很多年以来提出的，具有标志性意义的一个事件，提出来让一部分的城市的房价降下来。还有在5月份，还有政策，涉及到主要还是亿保障性住房建设为主，5月4号国资委提出要一部分企业积极参与保障房建设，这个政策有助于部分央企，因为在去年，国资委在国营企业推出房地产市场，现在又提出让他们积极的参与，并没有明确的要求是哪些企业，我们理解是一部分，不在原来的，应该来讲，我们想，通过这个政策，部分企业应该来讲可以借此进入房地产市场，除了这个政策调整压力，5月份，还有5月10号和18号，逐渐都发布了两个跟保障性住房相关的政策，一个是希望各地政府公布保障性住房的建设信息，明确提出要准确到竣工时间等信息，这个信息近期媒体提到的非常多，这个还是强化地方政府对保障性住房的建设的责任。还有第二个关于保障性住房建设质量的一个政策，我们可以看到，4月5月以来，保障性住房建设是大家近期提的比较多的一个政策。 近期4月5月，特别是5月份，国土资源部从近期的调控，出台的政策在4月底基本上涵盖了土地的供应计划，整地拆迁制度，价格政策，基本上涵盖了土地相关的各个方面，包括供应等，特别是这里加红的几条，2011天的详细的土地供应计划，在5月半个月，香河的土地事件媒体报道的非常多，已经查处了当地的部分官员，接下来对土地拆迁和制度有一定的影响的。还有，今年以来，帝王建设的问题，这个政策从去年年底，国土资源部已经公布了，低价不超过50%，如果超过了就上报到中央，不仅是省会城市，同时还增加了地级市和县级市都要全部监控，这个就相当于国土资源部对全国的土地市场的监控增加了，接下来我们的政策逐步向地级市和县级市定价的严格一些。 然后，住宅用地桂供应计划，我们认为5月份，或者接下来下半年影响非常大的，我们这里重点总结，我们把这个数据进行了梳理，2011年总的住宅土地计划是28.1万公顷，比2010年等于了18%，跟去年增长了72.6%，今年的计划差不多相当于09年的3倍，出去跟05和08年相比差不多是4倍，这个规模还是非常大的，保障性安居工程是现在的市场的热点，现在供应计划是7.74万公顷，比去年增加了17.4倍，增加了17.6%，整体的商品房增加14万公顷，05到08年，各类住宅用地平均2.6，现在中央加大了计划是非常明显的增加了保障性用地的供应的情况，其实并没有减少商品用住宅的用地。商品住宅计划用地不能低于前两年的平均水平。 接下来是各地的落实情况，另外我们货币政策，因为我们认为，除了跟政房地产政策相关的政策以外，货币政策不断的收紧等一系列政策应该对房地产市场有一定的影响，5月再一次上调存款准备金率，目前达到了21%的历史高点，贷款利率可能还有4到5次的空间，未来央行在5月3号发布的一季度的报告，他们对目前的房地产政策，积极增长形势还是比较乐观的，尽管可能不断会有一些争论，现在经济增长有一些问题，中央对目前的经济增长形势还是比较乐观的，对通胀也是非常关注的，我们认为接下来一段时间货币政策收紧的趋势还是会持续的。 截止到今年4月底，人民币贷款是50万亿，同比增长45%，从去年下半年在20%左右，货币政策收紧的趋势非常明显的。还有一个住户贷款，从40%到50%都是属于住房贷款，增长速度都是在持续下降的，还有一个数据，我们刚刚提到的，余额一直都在增长，新增贷款都在下降，今年1到4月份是三万，同比下降32%，去年增长了10万亿，去年是将近8万亿，今年预计大概是7万亿，整个贷款收紧是非常明显的，我们看5月份的数据，比4月份，下降了大概百分之十几的样子，整体来说，贷款是在收紧的。 另外我们同时又根据人民银行的数据对房地产贷款做了分析，有看到数据，整个人民币新增贷款是增长，同比下降12%到15%之间，房地产贷款整体下降40%，住房贷款下降35%，同比下降的，房地产开发贷款是下降48%，现在商业银行对开发的限制更严厉一些，今年一季度的新增的保障房开发贷款增加了651亿元，占比例39%，今年一季度，中央加大了贷款的力度，要大于按揭贷款，保障性住房加大了，并且比重有明显的上升。 还有一个信托，公布了一个数据，我们可能现在有一部分公司会暂停融资，这个可能是去年到现在，中国信托业协会，对中国境内，我们也看到在新加坡、香港都在发行信托，去年是发行了2864亿美元，占同期发行的比例是12.7%，今年一季度，整个发行量下降了63.5%，房地产信托是小幅增长的，12.6%，从去年的12.7%提高了22.3%，今年以来房地产信托已经成为信托的非常重要的方式，我们把信托融资跟银行的开发贷款进行了比较，今年一季度房地产开发贷款下降了差不多接近50%