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房地产工程项目管理 目 录： 一、招标备案提供以下资料及流程 二、施工许可证办理 工程开工前期各项手续 工程开工前期各项手续 工程开工前期各项手续 工程开工前期各项手续 建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录 建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录 建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录 建设工程质量监督竣工资料档案归档文件目录 工程项目建设程序 房地产开发项目的阶段划分及可交付成果 是指一个项目由策划立项开始、到项目竣工投入使用、收回投资、达到预期目的的整个过程，其生命周期可分为四大阶段： 本阶段的主要工作有：确定项目经理及项目组主要成员、项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算，项目的工作结构分析、项目政策与程序的制订、风险评估等。 本阶段的可交付成果是：提出项目概要报告，通过公司决策层批准进入下一阶段 本阶段的主要工作有：建立项目组织、明确分工，制订计划、招投标，协调政府有关部门及项目各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量—成本—进度及项目的销售等。 一、工程项目管理 二、工程项目成功的标准 三、取得项目成功的条件 四、工程项目管理的目标系统 五、工程项目管理的主要任务 什么是工程管理？ 工程管理应该管的内容 管理的目标 我们到底要什么效果？ 现阶段我们工程管理的目标 质量管理 质量管理 质量管理 质量管理 质量管理 影响工程质量的内外因素 费用（投资、成本）控制 进度控制 质量控制 合同管理 信息管理 组织协调 工 程 管 理 工程管理是什么 ※ 传统定义（通常理解为）： 对质量、进度、成本、安全……进行管控 ※ 科学定义（高等教育专业）： 工程管理是由具备管理学、经济学、土木工程技术的基本知识，掌握现代管理科学的理论、方法和手段，能在国内外工程建设领域从事项目决策和全过程管理的复合型高级管理人才对一个工程从概念设想到正式运营的全过程（具体工作包括：投资机会研究、初步可行性研究、最终可行性研究、勘察设计、招标、采购、施工、试运行等）进行管理。 传统定义 科学定义 ◆质量 ◆进度 ◆成本 ◆安全 …… ■ 范围管理 ■ 时间管理 ■ 成本管理 ■ 质量管理 ■ 采购管理 ■ 沟通管理 ■ 风险管理 ■ 集成管理 ■ 人力资源管理 关注的点较少 系统全面的关注 管理试图获得对5个变量的统一协调的控制： 范 围 质 量 风 险 品质卓越 很糟糕 顺利完成 真倒霉 按时完成 违约了 目标达到 不是它 时 间 成 本 成本可控 花超了 方法是什么？ 计划、组织、指挥、协调、控制和评价 质量标准 卓越 既定工期 完成 目标成本 可控 ※ 工程管理程序成熟有效 ※ 管理制度建立健全 ※ 规范化、标准化、制度化程度较高 ※ 有持续改进和创新能力 ※ 能够为公司（集团）持续发展提供有力支持 质 量 管 理 质 量 是 什 么 ■ 传统意义上工程质量标准的侧重: ◇ 强调按图施工，符合施工质量验收标准 ◇ 强调工序、工艺质量控制的实体质量效果 ◇ 强调施工方案、技术措施、施工工法的管理 ■ 新形势下工程质量标准的定义发生变化: ◇ 以客户质量标准作为施工质量的验收标准 工程项目质量 适用性 平面布置合理性 空间布置合理性 建筑物理功能 其他实用功能 安全性 可维修性 有效性 业主要求的其他特殊性 可靠性 经济性 质量成本 质量效益 协调性 造型与美感 与生态环境的协调 与社区环境的协调 与建设地区工程设施的协调 采光 通风 隔热 隔声 保证强度要求 保证稳定要求 满足防火要求 满足抗震要求 满足使用寿命要求 满足抗腐蚀性要求 ■ 新形势下工程质量管控的主体发生变化 房地产企业管理分工细化，导致设计、材料、成本、合同等部门与工程 管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合同等部门遗留的 工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部完 全掌控。 ■ 新形势下工程质量相关的因素发生变化 房地产企业往往只关注施工现场的工程质量管理，却没有企业完整的工 程质量保证体系，忽视了工程质量的构成并不完全是施工现场决定的。对设 计阶段工程质量保障、合同条款工程保障、招标采购工程质量保障、计划管 控工程保障等方面缺乏重视。 ■ 质量是谁的质量？ 领 导 的质量 相关部门 的质量 工程部门 的质量 质量是 全员的质量 领导不是真正意义上的重视质量并给 予强有力的支持就谈不上质量，质量 的文化往往是从领导那里培养出来的 ，从某种程度上说质量是一把手的。 没有一支专业过硬、能力超群、执行力高、 责任心强、工作高效、赋予挑战和创新的团