第四章土地估价方法——成本法材料.pptVIP

第四章 成本法 第一节 成本法简述 第二节 成本逼近法 第三节 重置成本法 第四节 成本法的综合应用 第一节 成本法简述 一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的对象和条件 四、不动产价格的构成 五、成本法的基本公式 一、成本法的概念 成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的估价方法。 该方法所求得的价格称为成本价格或积算价格。 二、成本法的理论依据 成本逼近法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定 三、成本法适用的范围和条件 ㈠适用范围 1、适用于不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域 2、适用于既无收益又很少进入市场交易的不动产 3、适用于单纯的建筑物估价 4、适用于工业用地的价格评估 ㈡应用成本法的条件 1、自由竞争的市场 2、可以大量重复生产 四、不动产价格的构成 ㈠土地取得成本 1、征收集体农地（征收农地发生的费用和出让金） 2、城市房屋拆迁（拆迁中发生的费用和出让金） 3、“购买”取得（购买的价款和应由买方缴纳的税费） ㈡开发成本 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发建设过程中的税费 ㈢管理费用 是指为组织和管理开发经营活动所必需的费用 包括：管理人员工资及福利费、办公费、差旅费 按土地取得成本与开发成本的一定比率确定（2%-5%） ㈣投资利息 开发期间所产生的利息 ㈤销售税费 销售所发生的费用和税 ㈥开发利润 成本利润率、销售利润率 五、成本法的基本公式 ㈠新开发土地（成本逼近法） 地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益）×修正系数 ㈡新建不动产（重置成本法） 不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格 建筑物价格=直接成本（开发成本）+间接成本（管理费、利息、税费）+正常利润 ㈢旧有不动产 不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 第二节 成本逼近法 一、成本逼近法的概念 二、成本逼近法的计算公式 三、成本逼近法的适用范围 四、成本逼近法的估价程序 五、成本逼近法的应用 一、成本逼近法的概念 以估价时点重新开发土地所耗费的各项客观费用之和不基础，加上正常的利润、利息、应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格的估价方法 二、成本逼近法的计算公式 土地价格=土地成本价格+土地增值=土地取得费（含税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 三、成本逼近法的适用范围 1、新开发的土地 2、工业用地 3、特殊土地 四、成本逼近法的估价程序 ㈠计算土地取得的费用 1、征用集体土地 ⑴征地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍 ⑵安置补偿费，按需要安置的农业人口数计算。为该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍 ⑶青苗和地上附着物补偿（标准由省、自治区、直辖市规定） ⑷征地税费 ①征地管理费（征地三费的1.5%～4%） ②征地劳务费（按各地方规定） ③耕地占用税（15～30元/m2） ④耕地开垦费（水田30～80元/m2，旱地20～50元/m2） 在估价过程，税费项目和标准的确定，应依据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律和文件依据。 2、城市房屋拆迁 ⑴拆迁补偿费 ⑵安置补助费 ⑶其它费用 ㈡计算土地开发费用 1、土地开发费用项目 ⑴基础设施配套费 对于基础设施配套概括为：“三通一平”、“五通一平”和“七通一平” ⑵公共事业建设配套费用 这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，不统一规定，视各地实际情况而定 3、小区开发配套费 同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的项目标准 2、土地开发程度的确定 ⑴应准确区分宗地内和宗地外的开发程度 ⑵宗地红线内外的开发程度不一致的情况 ①红线外开发程度比红线内低 ②红线外开发程度比红线内高 ③某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施 ㈢计算投资利息 1、原因 计算投资利息就是在评估土地时要考虑资金的时间价值。 在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，也属投入，也应计入成本 2、计算公式 ⑴单利=基数×利率×计息期 ⑵复利=基数×[（1+利率）计息期-1] 3、计算参数的确定 ⑴土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期 ⑵土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开发期（或资金投入期）的一半 ⑶土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定 ⑷利率可选用评估期日的银行贷款