商业地产运营模式研究重点.ppt

标杆商业运营模式研究 项目篇----Sunnytown商业街 第三部分 借 鉴 篇 商业级次属性：社区级商业 商业形态：多线型商业街 定位策略：主题化定位+便捷性定位 板块商业地位：商业副中心 消费者定位：满足居民日常消费需求为基础，通过主题性定位的辐射作用，吸引周边消费者定向消费，并由此产生交叉消费的多元消费格局。 项目定位：集餐饮、购物、休闲娱乐于一体的大型商业街 概念包装：5分钟生活圈，一站式服务生活城 商业整体定位体系 标杆商业运营模式研究 项目篇----Sunnytown商业街 第三部分 借 鉴 篇 邻里中心 教育培训中心 休闲中心 小商品商业街 一期：餐饮街（２２０００平米，租赁为主）及社区配套商业（10000平米，销售为主） 二期：淘宝街（销售为主） 三期：中央休闲广场（租赁为主），以餐饮街拉动客流注入，带来交叉消费； 邻里中心模块是以中型超市为核心，满足小区基础消费人群的日常消费，防止日常消费外流。 休闲中心模块位于商业街的金角，它最重要的功能是满足小区基础消费人群休闲消费的前提下，与北侧餐饮街形成交叉消费。 教育培训中心模块考虑到小区居民的基本诉求，并结合临近9年制学校，以实现教育培训功能为主，实现与学校教育的互动和补充。 小商品商业街模块重点功能在于锚固业态，实现对淘宝街引导定位的作用 主题定位 中央商街-定位深化 标杆商业运营模式研究 项目篇----Sunnytown商业街 第三部分 借 鉴 篇 操盘模式 首先，确定部分持有原则，考虑到商业体量较大，板块商业环境差，仅靠概念承接卖点对成熟的商业投资者来说，不具有投资吸引力，必须持有部分进行主题定位，锚固主力商业，占领市场至高点来托“势” 其次：持有比例，通过和发展商沟通，考虑到市场去化速度，我部建议主题定位餐饮街全部持有，中央休闲广场商业独立部分全部持有，持有销售比例大致1：1. 再次：通过西南第一餐饮街招商强势营销，来拉动市场关注度，通过行业（餐饮）营销来进行圈内造“势”，通过联动营销（万年花城）强化区位价值，通过有效控盘机制，在投资者中营造“虚幻”投资价值 最后：放盘策略，租赁、销售穿插进行，互相衬托。按照人流动向，由外向内放盘。根据市场信息，适时放盘。 一、充分研究商业地产运行规律 二、发展模式 三、围绕价值链组建利益共同体 四、实施专业化团队管理 五、培育三大关键能力 六、产权销售与统一经营相平衡 七、创新投融资机制 壹 理论篇 贰 市场篇 叁 借鉴篇 肆 建议篇 我司商业发展的若干思考 ■ 地段的问题？ ■ 规模的问题？ ■ 投资和回报的问题？ ■ 招商的策略和时机问题？ ■ 业态和功能布局的问题？ ■ 建筑设计和经营需求的问题？ ■ 主力店引进与整体收益的问题？ ■ 前期规划与后期经营管理的问题？ ■ 专业的市场调研是解决一系列问题的开端？ ■ 慎密的商业规划是商业地产开发的必须步骤？ ■ 专业团队的加入是商业地产开发成功的保障？ 对商业地产运行规律的充分研究 第四部分 建 议 篇 商业地产运行规律研究 顺应市场的核心商业价值观 第四部分 建 议 篇 企业利润 客户价值 利润实现 1 2 在无外界因素影响的前提下，一个商业项目的内在商业价值保持一种阶段性动态平衡 商业项目的相关利益方总价值保持稳定的平衡状态，一方获得的过多，必定以攫取另一方价值为前提。 现代商业地产发展不是零和游戏，而是共赢的游戏时代，我们应以打造可持续的商业生态为己任来完善我们的商业价值观 平衡价值论观点 需求管理-商业地产成功关键 第四部分 建 议 篇 商业房地产商 承租户、投资者 社会需求结构 和变化趋势 商圈结构、 相互关系分析 通过发现、顺应、引导需求来吸引商业经营者和商铺投资者 商业业态分析 商户特点分析 商圈具有潜在的盈利性 制造商气、买气 发现市场需求 顺应市场需求 引导市场需求 需求管理 消费者 规划、设计、制造商圈 商业房地产的核心 商业地产运行规律研究 竞争优势-关键影响因素 第四部分 建 议 篇 商业地产运行规律研究 战略目标 行业发展特征 企业内部、外部资源整合 产业核心 从战略的角度来讲，竞争优势来自两方面，成本领先和差异化。 成本领先就我部来说，主要采取强整合弱分工的策略及扁平管理策略。 差异化则是拥有独特的技能和资源从而可以获得优厚收益的能力。 系统性思维 竞争优势 --差异化 真正成功的竞争不是局限在提升自身的地位，而是沿着使产业发展更趋完善的方向前行。 战略战术的同质化 开发概念 营销策划 价值提升最大的环节 商业房地